仓小二干货｜仓库出租时选择不动产租赁和仓储服务在税率上有什么区别？

仓小二干货｜仓库出租时选择不动产租赁和仓储服务在税率上有什么区别？

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如果在仓库出租业务中，承租方租用场地用于堆放物品或设备等，很多人就容易将仓储服务与不动产场地租赁混为一谈。但是这两者并不是一项服务，并且两项业务产生的服务和税费均有所不同。以下将针对这一问题进行详细概述。（内容仅供参考，如有错误欢迎批评指正）

不动产租赁和仓储服务有什么区别？

仓储服务不仅是提供场地堆放货品，配备保管人员那么简单。仓储服务方还需对《仓储保管合同》中约定的物资及其相关设施设备进行物品的入库、储存、出库、库存预警、的物流综合管理，同时可能还需要配合物流配送做好货物的后续调换，验收等服务。

不动产租赁业务是指出租人将不动产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的一种，双方需签订《不动产租赁合同》。

可见与不动产租赁相比，仓储服务具有以下特质：

仓储的货物所有权不发生转移；

仓储保管的对象必须是动产；

仓储业务必须具备资格，必须取得专门从事或者兼营仓储业务的营业许可；

结合上述内容可以发现两种业务最核心的区别是：不动产租赁服务期内出租人无需对场地内的物品承担保管义务，而仓储服务不同，如果在服务期内发生物品的损毁或灭失，保管人需要承担相应的赔偿责任。

如何正确的区分不动产租赁和仓储服务？

一是看其交易的目的和合同具体内容。如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容，则为仓储业服务；

二是看仓库实际运营管理方。如果仓库实际运营管理方属于受托方，那么此项为仓储业服务；

三是看哪方负有保管义务和安全责任，如果受托方负有保管义务、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责的，那么此项交易也属于仓储业范围。

少数不动产租赁企业和个人会故意模糊两者概念：打着存储货物的旗号经营其他应税业务。委托方虽用其仓库存储货物但实际运营管理方不属于受托方，或货物贮存的安全责任由委托方全权负责或负主要责任等。同时仓储业一般纳税人税率为６％，远低于货物销售17％的基本税率。

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仓储租赁服务和不动产租赁服务在税种与税率上的区别

在讨论它们之间的区别之前，先要明确一个概念：小规模纳税人是指年收入额（不含税）在500万元以上为增值税一般纳税人，低于500万元。

接着我们来看看仓储租赁服务和不动产租赁适用哪种税种与税率。

增值税

1、税率差异

仓储服务属于增值税现代服务-物流辅助服务，增值税税率为3%或6%（可选择简易计税）；

注：仓储服务一般纳税人如果选用简易计税，按3%缴纳增值税，则不能抵扣进项税额。

不动产租赁增值税税率为5%或9%，增值税处理相对复杂：

（1）一般纳税人：

出租房于营改增之前取得的不动产用于出租，可以选择按简易计税5%缴纳增值税；反之，则需要按照9%缴纳增值税。

注：若不动产与出租方机构所在地不在同一县（市、区）的需要在不动产所在地缴纳增值税。

依据国家税务总局公告2016年第16号，关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告。

第三条规定：一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

作为转租方，营改增之前签订的转租协议可按5%缴纳增值税，但再续租时就应按照9%的税率缴纳增值税了，因为续租时取得房屋使用权的时点已更新到营改增时间点之后。

（2）小规模纳税人：

a、出租住房

自然人、个体工商户都可按1.5%缴纳增值税；

b、出租非住房

按5%的征收率缴纳增值税；

国家税务总局公告2016年第16号第四条规定：小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。”

依据国家税务总局公告2016年第23号，关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告。

开具不动产租赁发票时还应注意：

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

印花税

《仓储保管合同》按仓储、保管合同缴纳印花税，依据仓储保管费用千分之一贴花；《不动产租赁合同》按财产租赁合同缴纳印花税，依据租赁金额的千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。

印花税所涉税率虽然相同，但是两种业务所涉税目并不相同。

注：印花税的计税依据为不含增值税的合同价款，因此合同签订时一定要价税分离，列明不含税金额。

城镇土地使用税

物流企业提供仓储服务或可使用城镇土地使用税减半征收的政策，但适用前提是仓储占地需达到6000㎡以上，而且必须储存“农产品和农业生产资料“或”矿产品和工业原材料”，储藏保管其他物品是不适用政策的。

依据财政部 税务总局公告2020年第16号，关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告：自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

注：物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于规定的减税范围，应按规定征收城镇土地使用税。

企业所得税

无论是签订不动产租赁合同或是仓储保管合同，都会引起场地使用权在一定时间段内的转移，因此出租方（保管方）在经营租赁（仓储服务期）内收取的租金（服务费）都应当在租赁期（服务期）内的各个期间按直线法确认为收入。

如果其他分摊方法更加合理，也可以采用其他方法。在提供免租期（免费服务期）的情况下，应将租金（服务费）的总额在整个租赁期（仓储期）内，而不是在租赁期（仓储期）扣除免租期（免费服务期）后的期间内分摊。在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。

简单地理解，租金（仓储）收入在收到时即已触发增值税纳税义务，而企业所得税及财务账务处理应将租金（仓储）收入的总额按月分摊计入各所属期间内。

总结

仓储租赁服务和不动产租赁服务在税种上的区别主要是：流转税和房产税的不同，流转税附加税是随流转税变动的，本文不作考虑，其他税种如印花税、企业所得税两者均相同。

1、流转税

营改增前，租赁业与仓储业均属“服务业”税目，适用5%的营业税税率，两者在流转税上税负相同。

营改增后，仓储业适用“物流辅助业”税目，适用6%的增值税税率，对于小规模纳税人，则适用3%的征收率;不动产租赁目前仍适用5%的营业税。

对于年仓储营业额低于500万元的小规模纳税人而言，无疑税负是降低了，且低于不动产租赁业务的税负;针对一般纳税人而言，仓储业的成本构成主要为仓库厂房的折旧费用、保管费用(人工成本)、低值易耗品等，能取得进项税额的成本较少，税负高低要根据可取得进项税额的成本而定。就目前情况来看，税负略高于租赁业。

2、房产税

房产税有两种不同的缴纳方式，即按房产原值缴纳方式及按租金收入缴纳的方式。根据房产税暂行条例，对于房产租赁的，房产税按房产租金收入计算缴纳，税率为12%；而对于自用房产提供仓储服务的，房产税应按照房产原值减除30%后的余值计算，税率为1.2%。

租赁与仓储案例税负比较

对拥有仓库、货场的纳税人，将场地用于租赁还是仓储税负有所不同。

例如：

甲企业在北京拥有一处库房，房屋原值5000万元，将其租给乙企业作仓库使用，年租金500万元。则甲企业年应纳营业税=500*5%=25万元，房产税500*12%=60万元。

甲企业若与乙企业改为签订仓储合同，并提供保管服务，年仓储费用500万元，如甲企业为小规模纳税人，则甲企业年应纳增值税=500/(1 3%)*3%=14.56万元，房产税=5000*(1-30%)*1.2%=42万元。

可见，此种情况下，仓储服务下的增值税和房产税均低于租赁服务。

为便于进一步比较得出结论，我们对租赁业务与仓储业务进行税负平衡点分析。

假设A为年租赁(仓储)营业额，B为仓储业务可取得的进项税额，C为房屋原值。

(一)流转税税负平衡点

1、当企业为小规模纳税人时:

营业税税负5%大于增值税税负2.91[3%/(1 3%)]，即仓储业务的增值税税负低于租赁业务。

2、当企业为一般纳税人时:

A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%，即当进项税额/年营业额大于0.66%时，仓储业务的增值税税负低，相反，则租赁服务的营业税税负低。

(二)房产税税负平衡点

A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%，即当年营业额小于房产原值的7%时，租赁业务的房产税税负低于仓储业务。