在深圳，长租小仓库发展短短数年时间，托管公司、租赁企业、仓企厮杀暗战，竞争已白热化。但还没有一家能够真正撑得起整个深圳市场。

　　首付比例上调、限贷、限购、限售……2016年10月以来，一轮又一轮的楼市调控给住宅市场泼了不少冷水。于是，租赁市场异军突起的长租小仓库再次成为大家关注的焦点，越来越多的仓地产企业以各种各样的形式加入到长租市场大军，试图分一杯羹。2017年真的会迎来长租小仓库的爆发元年么?

　　在不少城市，长租小仓库在快速扩大规模的同时，也遭受到越来越多的质疑，其中“盈利难”首当其冲。在深圳，长租小仓库发展短短数年时间，托管公司、租赁企业、仓企厮杀暗战，市场竞争已进入白热化阶段。这块蛋糕究竟有多大?谁能盈利?能赚多少钱?带着思考，一起来分析，谁能成为深圳叫好又叫座的赚钱仓东。

长租小仓库就是升级版“二仓东”

　　简单来说,“长租小仓库”就是从业主处拿到仓源后，进行统一装修配备并提供后期服务，再对外出租的一种仓储租赁。按仓源来源和集散程度不同，长租小仓库又可分为集中式和分散式两种。

　　按运营商角色不同，长租小仓库可分为两类：一是第三方租赁企业为运营商，如好管家小仓库、深圳迷你仓、租仓宝旗下的深圳短租仓等，出现较早，但运营状况参差不齐;二是仓地产企业旗下的，如租仓宝的万物仓、租仓宝仓储网旗下的分散式长短租小仓库等，发展速度快、期待值比较可观。

　　从某种角度来讲，长租小仓库扮演的就是“二仓东”的角色，但又与真正的二仓东有质的区别。那么，深圳有哪些“二仓东”?

　　深圳长租小仓库江湖战场

　　与北上广等一线城市相比，深圳长租小仓库市场起步较晚，发展相对滞后，各家仓源数量、规模和经营效果也有较大差别。尚处初级阶段，长租小仓库遍地开花，但还没有一家能够真正撑得起整个深圳市场。

　　发展至今，深圳长租小仓库先后经历了三个阶段：托管公司和“游击队”式二仓东，为最早的1.0版本;以好管家独立自助小仓库、好管家托管式小仓库等，租赁企业从业主那里分散的获取仓源，进行统一装修配备、出租、服务维护，即2.0版本;而如今的3.0版本，即仓地产开发商将自持物业或集中租一栋楼从事租赁，以租仓宝仓储网分散式长短租小仓库为代表。另外，越来越多的本土仓企也跃跃欲试，通过投资、并购、合作方式加剧市场竞争，诸如迷你仓与好管家的牵手。

　　众多商业模式中，3.0版长租小仓库最被看好，但同时也常常要面临叫好不叫座的尴尬，出租率偏低、租金贵、受质疑、遭抗议……所有问题汇成一句话，就是盈利相当艰难。

　　钱难赚 长租小仓库能赚多少钱?

　　蛋糕虽大，但长租小仓库利润微薄、盈利困难，这是业内公认的事实。

　据调查，以龙华区为例，两个独立仓市场成本为2500元/月，三仓一楼仓成本为3500元/月，一套仓子简装成本为2万左右。三仓隔段成四仓，出租价格约4000元/月，隔段成五仓出租价格约4500-5000元/月，差价约500-1500元/月，粗略估计回本期需要1.5-4年左右。

　　当然，按照上述算法，仓储的人工管理费、服务维护费、租赁空挡期成本等尚未计算入内。

　　长租小仓库1.0版本与2.0成本与差价并没有显著差别，但2.0后期管理相对便捷，整体回本期均约2-3年左右。

　　即使是拥有2000多间仓源、出租率96.2%、目前最成规模的好管家小仓库，在租仓宝之前的采访中，其负责人也坦言“目前还在非盈利期”。

　　那么，专长仓地产的开发商，盈利会更容易些吗?能否拔地而起成为深圳最赚钱的仓东?

　　自带企业品牌积累和雄厚的资金实力，仓地产企业在长租小仓库这条路上走得更快、更稳，但盈利仍然是场持久战。

　　2017年3月27日，租仓宝召开面对投资者的2016年度业绩会上，也曾表示，散租小仓盈利模式仍受挑战。

　　仓企涉足的长租小仓库3.0，具体成本与盈利明细编辑尚未拿到。据多方打听，集中租或买一栋楼打造品牌小仓库来出租，后期又有专业人员系统管理，落在每间仓储的成本费要略低些，回本期约2年左右。

　　但因仓储数量相当多，整体上需要庞大的资金来支撑流转，租金价格接受度、地段的选择等都直接关系到出租率水平，究竟能否赚钱、能赚多少钱、能赚多久钱，仍待考量。

　　为什么盈利困难重重?

　　针对仓企运营的长租小仓库3.0几点分析：

　　1、近几年，深圳大量城中村拆迁，租仓需求爆发，造成租金大幅上涨，运营企业拿仓成本非常高，加上2017年仓源供应量突增，竞争相当激烈。而深圳这个屌丝居多的城市，工资水平并不高，若仓源出租价格过高，出租率就成了难题，整体盈利空间有并不大。

　　2、除仓源成本外，长租小仓库的获客成本高，需要线上线下的运营相结合，费用较高。

　　3、税负重。这也是租仓宝散租小仓和租仓宝仓储网分散式长短租小仓库等遇到的最为普遍的问题，机构出租仓储，整体税率接近17%～18%。而一些不规范经营的二仓东，不进行租赁备案登记就能避税，加剧长租小仓库3.0的竞争劣势。

　　4、消防验收也是不少租赁企业面临的困境。长租小仓库3.0用途类似仓储，但经营行为又类似商业，和传统的仓库类似。这就导致在长租小仓库的消防验收中，标准不清，给建设、运营增加了不确定性。

　　结语

　　未来长租小仓库市场会逐渐出现两极分化态势，一些中小托管公司和二仓东经营的长租小仓库，无服务、无品牌影响力，仅靠低价竞争终将被淘汰;资金实力不足的中小仓企，也难以在长租小仓库这个领域生存下去;获得融资的租赁企业如好管家小仓库，及大品牌仓企经营的小仓库如租仓宝散租小仓等，可能成为市场的两种典型模式。

　　而大品牌仓企占领未来市场的可能性较大。不得不承认，由仓企运营的长租小仓库发展速度和规模相当惊人。截至2016年底，租仓宝散租小仓共进入1个城市，已开业项目44个，2017年计划提供小仓库10间;租仓宝仓储网的分散式长短租小仓库也已在全国近二十个城市布局，从2016年到2018年，分散式长短租小仓库的目标是达到13间。

　　但盈利难，并不意味着不盈利。长租小仓库想要实现盈利，就像动物需要经历艰难的迁徙，忍受饥饿和寒冷，才能看到春暖花开。长期来看，长租小仓库的发展前景、利润均值得期待。