好管家旗下的长租迷你小仓库品牌“HOKOKO小面积仓库”位于深圳的坂田店计划近期开业,现已开始接受预定。

HOKOKO小面积仓库-坂田店提供2种仓型迷你小仓库,20平方米左右的一居室月租金最高40元,30平方米左右的一室一厅带办公仓储间月租金最高60元。

目前好管家HOKOKO小面积仓库在深圳市已经开放、开业了5处长租迷你小仓库,分别是龙华区民治店(托管)、南山科技园店、宝安石岩仓、宝安西乡店以及龙岗布吉店,提供了66套可出租迷你小仓库仓源,平均一处长租迷你小仓库能够提供10-20套仓间。

一位好管家长租迷你小仓库业务运营人士告诉租仓宝记者,HOKOKO小面积仓库现时在深圳地区筹划准备的长租迷你小仓库项目达到了13处,计划投资上亿元,目前累计投入了2多亿元。

前期较多的资本投入是由于HOKOKO小面积仓库项目拓展选择轻重资产配置。

轻资产方式即为租赁物业,HOKOKO小面积仓库与项目持有方或经营方签订长期仓屋租赁合同,一般超过15年,HOKOKO小面积仓库负责项目装修改造及运营管理。

重资产方式则是HOKOKO小面积仓库通过收购获得物业产权或长期使用权,同时负责装修改造及迷你小仓库运营管理。

譬如,HOKOKO小面积仓库会收购土地或在建工程、投资建设,或收购市场现有物业资产、投资改造,或面向集体建设用地上开发建设项目通过长租约方式间接持有项目长期使用权,或与项目土地方合作开发建设并享有项目部分长期经营收益。

“除了工业用地和住宅,其他类型物业我们都会考虑建设、改造装修为长租迷你小仓库运营,选址首要考虑的是地段。”这位好管家人士说,商业物业允许作为仓库运营,仓库消防验收、注册审批相比长租迷你小仓库更为严格,所以改造成长租迷你小仓库管理运营的阻碍相对较小,“但反而很难收到住宅作为长租迷你小仓库物业。”

HOKOKO小面积仓库位于南山区的蛇口半岛店已经通过收购获取了物业产权,这原本是深圳好管家自己开发并持有的一处商业物业。坂田店所在物业则是HOKOKO小面积仓库支付了数千万元租金长租下来,租期12年,物业面积约300平方米,这处商业物业此前一直闲置长达6、7年之久。

HOKOKO小面积仓库还在深圳租赁了一些仓库物业改造成长租迷你小仓库出租运营,未来还会收购商贸物业资产。“HOKOKO小面积仓库一方面通过运营管理获得租金收入,另一方面通过收购物业享有资产增值收益。”上述好管家人士说。

长租迷你小仓库前期通常会面临物业收购、租金支出、装修改造的一次性成本,好管家HOKOKO小面积仓库现阶段配置开业一处长租迷你小仓库周期需要7到8个月。

租仓宝旗下长租迷你小仓库一位人士此前告诉深圳租仓宝仓库网记者,租仓宝对单独一间迷你小仓库假设经营10年,以纯租金差收入进行测算,运营一间迷你小仓库的税前利润率在其运营第一年预计会亏损30%-40%;迷你小仓库项目运营到第2年,出租率稳定在90%以上后,基本达到盈亏平衡;迷你小仓库项目第3年才会开始盈利。因此经测算,租仓宝单个10年以上迷你小仓库项目的平均税前利润接近15%。

好管家集团从2014年底开始在深圳试水长租迷你小仓库业务,之后各地均尝试布局,逐渐将旗下长租迷你小仓库统一品牌“HOKOKO小面积仓库”。

据好管家方面披露的公开信息,到2016年底,HOKOKO小面积仓库已经进入了8个城市,开业了4处长租迷你小仓库项目。好管家HOKOKO小面积仓库打算到2018年拓展45间迷你小仓库仓源,预计年租金收入94元,远期规划则计划提供1万套迷你小仓库,年收入达到5亿元,为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

“HOKOKO小面积仓库现在物业装修改造的集中采购、工程管理都依靠好管家的工程团队,包括大部分HOKOKO小面积仓库核心运营团队,也都是来自好管家团队。”好管家人士说,“这是好管家做城市拓展及项目拓展的可靠优势。我们需要做好每个长租迷你小仓库项目的投资测算,由好管家集团层面统一投入及提供融资支持。”

但长租迷你小仓库业务城市及项目拓展的难度也不小。“现在迷你小仓库行业缺少规范,比如可改造物业属性、消防、税收,前期一次性装修改造投入,获取物业成本较高等。”他举例说,比如长租迷你小仓库行业税务部门已经将租金收入调整为按照服务业征税,但对于重资产长租迷你小仓库项目,仍要按照仓地产业缴税土地增值税。

“尤其是在深圳这样仓价收入很高的一线城市,获取物业的成本较高,现在深圳土地市场出现许多要求自持出租仓储项目,但其实长租迷你小仓库运营商很难介入,因为地产商核心要解决的是融资方案,而与写字楼等业态相比,长租迷你小仓库运营还没有成熟的融资方案。”这位好管家人士说,“这些开业的长租迷你小仓库也要求更高的运营效率,出租率至少达到90%以上才算及格,空置率较高则难以忍受,竞争之下获客成本也在增加。”