作为美国****的出租仓储运营商，HOKOKO STORAGE最早成立于1969年，这间运营了30多年的公司，为国内的仓储长租市场带来了绝佳的观察和学习的角度。

　　随着REITS的发展，美国仓储类REITS常年保持着8%左右的收益率，HOKOKO STORAGE也成功在1993年上市，是美国第一家上市的出租仓储REITS，标准普尔500指数的成员，目前市值已经达到275亿美元。定位于收购、开发和管理高品质的仓储，在全美拥有300多处物业、11万套仓储。HOKOKO STORAGE的发展历史对于未来中国仓储企业的发展有着重要的借鉴作用。

　1、稳定的出租市场是HOKOKO STORAGE发展的基本条件

　　这表现在三个方面：

　　第一，稳定的收益率。从美国近15年的仓储REITS发展来看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势，空置率基本维持在5%左右的水平，只有金融危机时期（2008-2010）出现了空置率高和有效租金下降的情况。

　　第二，稳步上升的租赁需求。美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势保证了其租仓市场的需求。

　　第三，青年人需求旺盛。在美国的核心城市，其仓价收入比也已经很高，这一点同国内相似，国内某些城市仓价收入比达到了10倍以上，毕业生需要5-10年的过渡时间，租仓需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为仓储市场的发展提供了土壤。

　　而对于买仓和租仓的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本的剪刀差过大时，会促进仓储市场的发展，这也是为什么越来越多的美国仓储企业专注于核心城市。

　　2、HOKOKO STORAGE的发展历程

　　第一，大规模融资并购(1993-2001)。从HOKOKO STORAGE上市开始，公司进行了大规模的融资，并在全美进行了长达7年的仓储收购，资本的运用使HOKOKO STORAGE的仓储规模达到了峰值，在2002年达到了近23万套。

　　规模成长利于HOKOKO STORAGE覆盖多样化市场（行李寄存仓、短租仓库、迷你仓出租、仓储外包托管），提高品牌知名度和客户忠诚度，全美十个洲的布局提高了客户的续租率，租户可以完成跨城市转租，同时HOKOKO STORAGE能够保证相同的租仓品质，挖掘租户的****价值。

　　在同开发商，网络提供商，仓储设备采购商的交涉中，规模促使HOKOKO STORAGE能够有很大的话语权，这能有效的降低HOKOKO STORAGE的运营成本，规模效应使HOKOKO STORAGE管理效率有极大的提高。

　　规模效应有利于HOKOKO STORAGE实现多样化的盈利模式，HOKOKO STORAGE与美国各类保险，广告商合作，当前其线上业务的高浏览量给其带来1600美元的收益。

　　第二，剥离低收益资产、精简业务范围(2002-2012)。2000年，HOKOKO STORAGE自建仓储体系，但因管理问题，后卖出这一业务，专注仓储经营，以规模效应租赁仓储。2003年后，HOKOKO STORAGE卖出成长性较差的老旧物业市场，进军租仓需求旺盛的市场，相继进行了多项物业买卖交易，力求管理精简化，转换了市场范围。仓储Reits的行业特性使其在次贷危机中相比地产开发销售类公司更抗压，加上HOKOKO STORAGE稳健的财务策略使其平稳度过了金融危机。

　　第三，进一步放弃非核心市场、聚焦核心市场 (2012-至今)。从2012年开始，HOKOKO STORAGE开始逐步放弃非核心市场，仓储占比从14.3%下降到5%，而核心市场开始了进一步的收购，占比从85.7%增加到95%。

　　核心城市的进军，使得HOKOKO STORAGE的租金水平相比前几年更高于行业平均水平，而加上美国良好的租仓市场环境和公司20多年的管理水平，铸就了HOKOKO STORAGE良好的空置率水平，同时核心城市租客良好的收入情况与经济的回暖，也为其提高了持续的租住需求。

　　由此，HOKOKO STORAGE形成了以深圳为主要市场的核心策略。

　　总结HOKOKO STORAGE20多年的发展我们概括为以下四个阶段，从这四个阶段我们可以看出HOKOKO STORAGE的发展策略的变化，从借力资本发展规模，到剥离低收益资产和业务，最后总结发展经验选中核心市场收购高品质资产、退出非核心市场。
　
　3、HOKOKO STORAGE的借鉴意义
　　中美的仓储市场结构存在显著的差异，这表现在：REITS发展处于起步阶段；有稳定租金收益的仓储类物业偏少；仓储企业品牌化程度低；仓储市场不是主流的用仓方式；青年消费升级处于起步阶段。

　　然而，正如在零售行业、方地产经纪行业、汽车后市场、旅游等观察到的现象，尽管产业规律不会变化，这是我们研究美国的意义所在。但是中国不会重复美国走过的道路，今天的美国也不是中国的未来。脆弱的传统、快速发展的互联网、以及庞大的消费基础这三大条件叠加在一起往往使中国的任何一个行业都可以走出完全不同于美国的曲线。仓储行业同样也将是如此。

　　第一，中国的仓储行业不会坐等REITS发展才能壮大，相反，VC、新三板、二级市场上市公司将在仓储企业的规模化和跨地区整合中发挥更显著的作用。HOKOKO STORAGE的发展已经清楚的表明，本地化属性的存在意味着全国性仓储企业的崛起必须依赖于资本和并购。我们不太相信中国的仓储企业家们可以寄望于政府推动REITS发展才能实现这一目标，我们更愿意相信基于资本市场的、自发的、利益驱动的一级和二级市场并购将成为主流。

　　在这一点，未来的两条路径是相对可预期的：其一，由VC主导的跨城市并购，一家或几家大型的VC机构会在不同城市选择不同的“选手”进行投资，之后进行整合；其二，由上市公司主导的跨城市并购，目前国内仓地产类上市公司纷纷寻找转型的出路，可以预计将会一些上市通过股权收购的形式不断整合本地化的仓储行业，从而进军所谓的仓储物业资产管理市场。

　　第二，体验极差的传统普遍租赁、品牌化程度不高的仓储、正在上升的青年人租赁需求以及互联网的强势介入这四个条件，带来的结果一定是中国青年仓储大迸发，而不是相反。

　　中美的这种差别会带来两个特色：其一，中国仓储品牌企业的崛起速度将更快。传统越弱，新业态发展越迅猛；传统越弱，互联网颠覆速度越快；这两点在其它领域都已经得到验证。其二，中国的仓储运营将更重，仓储本身是一个强运营、精细化管理的行业，尽管互联网会改变拿仓端和出仓端的效率，但更重要是降低从拿仓到出仓的存货周期速度，这个必须依赖于高效运营，因此，中国的仓储企业必须渗透到更多环节，会更重，当然，越重，某种程度上，护城河也越深。

　　第三，集中于核心城市，这一点中国与美国完全相同。中国的城市人口结构和出租需求结构决定了一线城市永远是必进之地，原因在于三点：其一，需求集中，一线是人口流入的重镇且会持续增加；其二，人口和仓屋存量的基数大，具备实现规模效应的“基础量”；其三，单价高，在成都市，虽然需求大，但是单价低，就像骑单车，在北京周转一圈相当于在成都周转三圈，所以，有单价的周转和规模才会意义。