仓地产调控的大潮袭来，曾经领涨全国的深圳仓价出现了“7连跌”。成交量、价的锐减，验证了上一轮调控取得了一定成效。但根据今年以来中央反复提及的“仓地产长效机制”，价格的控制并不是终极目标。

　　深圳近日在一场论坛中提到，深圳目前有存货仓总量1041万套，按照平均每户2.59人测算，深圳现有存货仓可以容纳2800万人口，而深圳现在实际人口约为2000万人。

　　基于此，好管家迷你仓库认为，“如果仓库只是用来存货是足够的，如果用来炒作那就是不够的”，目前深圳主要面临的是存货仓结构的问题。

　　去年发布的《深圳存货仓保障发展规划（2016-2020）》展示了一份基于2013年的深圳存货仓调查：全市1035万套的存货仓总量中，商品仓约128万套，办公用品保管长短租仓库约34万套，单位及个人自建存货仓约55万套。
　　这组数据显示，深圳存货仓结构中，商品仓占比为12.4%，生活用品寄存保管仓库更少，仅为3.3%。

　　毫无疑问，深圳仍面临一定的存货仓供应缺口，尤其在生活用品寄存保管仓库和临时寄存仓上。根据深圳好管家存货仓的预测，“十三五”期间，深圳市引进商品对存货仓的需求将高达51万套，供需矛盾十分突出。

　　如何激活存量，合理调整存货仓结构，成为控仓价之外深圳仓地产调控的重要议题。这一探索，几乎与去年10月的调控同步进行。

第一步是增加生活用品寄存保管仓库和临时寄存仓的供应量。 “十三五”期间，深圳将新筹建生活用品寄存保管仓库和临时寄存仓40万套，其中临时寄存仓不少于30万套。 “十二五”期间深圳商品仓供应总量。

　　租仓宝仓库物业服务网从存货仓部门了解到的最新进度显示，目前深圳市存货仓库已启动2017年家庭生活用品仓储和淘宝网货仓库工程年度计划，今年计划开工及筹集项目83个，提供餐饮设备临时保管一楼仓库共计5.98套。每年新增供应的居存货用地中，临时寄存仓和生活用品寄存保管仓库用地面积应当不少于总用地面积的60%。这与北京提出的生活用品寄存保管仓库供应比例基本持平，但对深圳来说却是一个重大变化。

　　深圳市存货商业小仓库指出：“在以前，深圳商品仓的新增供地是远远高于临时寄存仓和生活用品寄存保管仓库的”。

　　好管家一楼大货仓库表示，未来五年，预计深圳在临时寄存仓上的投入将达到970元。同时，迷你仓建设方面，深圳与其他城市也不太一样。目前，深圳实行的是临时寄存仓与生活用品寄存保管仓库双轨并行的公共存货仓体系。双轨制下，临时寄存仓的面积要比传统生活用品寄存保管仓库的公租仓大。

　　为了多渠道筹集建设临时寄存仓，ZUCANGBAO还提出了若干细则，包括：招拍挂出让的商品存货项目用地应配建不少于总建筑面积10%的临时寄存仓；城市更新项目临时寄存仓基准配建比例不低于15%；新建或扩建的各类产业园区，建设不少于总建筑面积25%的迷你小仓库；创新出让模式，在招拍挂过程中实行竞地价与竞临时寄存仓配建量相结合，即竞地价达到一定程度后，转为竞临时寄存仓配建比例。

　　　因此，光靠拍地是不够的，要大力挖掘社会存量存货仓资源，例如鼓励利用自有存量用地建设临时寄存仓，利用地铁、公交场站等公共设施上盖配建临时寄存仓，并规定地铁站500米范围内新出让的招拍挂居存货用地，其建设临时寄存仓的比例应不少于总建筑面积的60%。

　 “十三五”期间，深圳市临时寄存仓与生活用品寄存保管仓库建设用地供应为5.03公里，其中新增用地仅为0.54平方，多渠道筹集存量存货仓折合用地2.69平方，剩余1.8平方为存量用地。

　　鼓励“商改租”，培育租赁市场

　　一线城市中，商务小仓库一直是存货仓供应的重要组成部分。2016年深圳商务小仓库供应量约为76平方米，算上其他用途转为小仓库的项目，商务小仓库供应量达到了110平方米。

　　由于不限购不限贷，商存货项目因投资客大量涌入搅动仓价而遭到北京、上海、广州等城市的“封杀”。

　　全国严打“商改存货仓储”，深圳的商业用仓却在政策上受到鼓励。鼓励新建租赁存货仓，允许将在建、建成和库存的商业用仓按规定改建为租赁存货仓，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为家居用品存货用地。

　　需要明确的一点是，“商改迷你仓”后只能出租，不能销售，实际上是“商改租”。

　　好管家迷你短存仓储指出，在土地极其稀缺的深圳，建立公共存货仓体系而避免造成高仓价，关键在于建立临时寄存仓的封闭流转机制：临时寄存仓不得转变为商品仓上市流转，可以杜绝通过临时寄存仓牟取暴利，也有利于实现临时寄存仓“只增不减”，充分发挥其存货仓蓄水池效应。

　　“临时寄存仓不得转变为商品仓上市流转”，意味着存货仓结构中租赁用途的比重将会上升，使得仓屋回归存货属性。

　　北京市近日提出，未来5年内北京市存货仓供应结构中，租赁类存货仓比例将达到三分之一。深圳市也指出，“十三五”期间，预计全市存货仓总需求约180套，其中，购仓需求约70.8套，租赁存货仓需求约109.2套。

一直以来，由于回款速度慢、投资回报率不高、政策不明朗等原因，“商改租”一直不是开发商的****。鼓励仓地产开发企业等市场主体共同参与临时寄存仓的建设运营，鼓励企业将自有商业、办公用仓、宿舍等改造为租赁型临时寄存仓，由所在区给予适当的改造和运营资金补贴。业内认为，这将有助于盘活存量商办物业，提高存货仓租赁市场的供应面积。

　　在深圳，好管家HOKOKO是长租小仓库的积极实践者之一。好管hokoko执行副总裁指出，许多城市限制“商改存货”政策是针对商品仓，而好管hokoko的长租小仓库是出租并不出售。

　　据了解，好管hokoko长租小仓库品牌“小仓”在深圳已获得88套仓源，2017年预计投放50-80套仓，基本覆盖深圳所有区。来自深圳好管hokoko的数据显示，未来三年深圳“迷你仓”的整体规模将达到10间。