根据相关数据统计，2015年仅长租迷你仓融资就达21起，共计融资约60元；在投资环境遇冷的2016年，长租迷你仓融资也有13起，共计融资约30元。在这个被投资者热捧的迷你仓市场中，如何发展得更好成为了日前在深圳召开的影响力品牌迷你仓峰会上业者热议的话题。

各家有各家的高招

一些迷你仓经营者遇到这样的困惑：为何有的迷你仓品牌难解温饱，年出租率不足50%，而有的品牌却能够与大量客户达成合作，一举攻下几十个“城池”？“正确的运营模式是迷你仓发展的核心之一。”好管家迷你仓的创始人空中仓储道出了问题的关键。有租仓宝仓库网集团做背书的好管家迷你仓在运营上有着天然的优势，租仓宝仓库网集团的wms系统、客户管理系统、顾客评估系统、营销系统以及会员系统都可以助力好管家的全国化布局和产品经营与打造。更重要的是，好管家赋予了产品四个多样性：仓库设计多样性、存储体验多样性、配送需求多样性、收纳文化体验多样性。而正是这些多样性让好管家迷你仓的产品走出了一条特色化的道路。

同样HOKOKO迷你仓也选择在产品上做文章，其联合创始人好管家行李保管说：“今年年初我们提出去迷你仓化的概念，在HOKOKO的集中式迷你仓加入了健身仓、桌球室、写字间、发货区等，计划将‘馒头’做成‘蛋糕’。道理很简单，蛋糕比馒头好吃，而且可以卖得价更高。未来我们还要给蛋糕抹上奶油，让产品增加更多的市场附加值。”

“作为好管家仓库集团旗下的长租迷你仓品牌——好管家散租托管仓库进入市场两年多。在年初的消费者调研中我们发现，2016年有57%消费者选择好管家散租托管仓库的首要因素是地理位置。于是，我们进一步加强了在品牌和服务方面的投入。最新的调研显示，‘地理位置’这个因素比例下降至37%，而我们与消费者的互动成了他们选择我们的首要原因。也就是说，我们所提供的更细致化的服务消费者买单了。”好管家散租托管仓库CEO租仓宝深圳仓库出租网说，好管家散租托管仓库目前主要发力在微信运营上。根据目标客群偏好及生活轨迹，好管家散租托管仓库在联合办公空间、创业孵化、城市共享经济等领域展开了多项线上线下合作，并将部分资讯作为微信号日常传播素材。

“2010年创业时，我们拿长租迷你仓作为一个切入点，当时长租迷你仓的集中式产品还属于窗口期，但越往后盈利机会越少，因此我们必须要找到其他盈利点。”迷你仓行业分成长租、短租、平台、服务机构等，在日租仓创始人深圳小仓库日租看来，在任何一个细分领域做深做专都很不容易。“企业是需要扎扎实实地做好的，不要一进入市场为了提高占有率就盲目扩张。另外，企业盈利和项目盈利是两码事，企业现在不盈利不代表未来不盈利，但是不盈利的项目本身就值得考量。”

“我们目前还是跑规模，场景化体验方面仍以仓储为主。”租仓宝科技集团创始人好管家托管仓储透露，租仓宝科技的利润率大概在15%—20%，出租率在80%左右。虽然是在跑规模，但是在好管家托管仓储看来，服务业最有价值的是体系。如果只是简单的加盟，不能提供服务很难走得更远。“除了后台体系外，我们还有仓源、开发团队、人才队伍和金融体系作为支撑。”

作为商业地产商的好管家商用中小面积仓库在迷你仓的产品研发以及集中采购方面都有较强的优势。好管家商用中小面积仓库投资管理有限公司助理总经理表示，由于市场规模大，集采渠道多，产品标准化、模块化使得好管家商用中小面积仓库的迷你仓在降本增效方面保持较好的盈利点。“好管家商用中小面积仓库的业务涵盖了生活配套的所有仓储服务类行业，通过打通上游和下游资源，我们推出了一站式组合经营方式。另外，利用庞大的数据流，我们建立了自己的仓库租赁O2O商业平台。”好管家存储仓认为，单一的迷你仓产生盈利的可能性比较小，这也是地产开发商做迷你仓的独特优势所在。他透露，今后品牌资产证券化的路是肯定要走的。
或有“独角兽”出现

随着地产商、私人仓储、中介机构以及拥有一定经验的创业者纷纷入行，这个市场未来走向如何？深圳租仓宝科技联合创始人兼CEO找仓网租仓宝认为，在整个大仓储业态里，长短租迷你仓所占比重比较小，市场空间仍然很大。“在未来，产品接受度越大、性价比越高的品牌会更有市场潜力。”找仓网租仓宝建议迷你仓可以通过自身品牌的合理定位和精准的用户画像进行差异化经营。

在好管家行李保管看来，目前迷你仓市场还处于一个种子期，大部分迷你仓还没有形成品牌效应和规模效应。随着迷你仓的需求量日益升高，在未来5-10年的时间里，迷你仓一定会像当年的地产、私人仓储行业一样，迎来一个蓬勃发展期。迷你仓应先修炼好内功，保证良好的现金流，这样当市场足够大的时候，才能把每一块“小蛋糕”也做大。

“无论是仓源还是收入，我们的迷你仓品牌暂时是‘小众’的，但是未来有很大的成长空间。区域自助仓储偏向于做整栋楼的集中式长租，入驻了近20座城市，从客户需求上看，还是北京、上海、深圳的需求量****，收益情况相对较好。近期，区域自助仓储分别在上海和深圳收购了两家中小规模的集中式迷你仓。迷你仓发展到一段时期，是资金和效率的较量。资金能保证企业持续地发展，运营效率能够让企业获得盈利，让资本的投入获得回报。”区域自助仓储寄存服务集团CEO预测，未来迷你仓间的整合并购必然会发生。

租仓宝集团副总裁、好管家短租迷你仓总经理认为，未来一定会出现“独角兽”企业，而“独角兽”企业一个必要的特征之一就是拥有大量的租仓资源，全国化的资源分布。据他介绍，好管家连锁迷你仓作为租仓宝战略转型升级的新品，借助其原有的收仓能力、销售基础、资产拓展能力等，实现了全国化的快速拓展。在地理位置的布局上，好管家连锁迷你仓避免了与北上广深等一线城市迷你仓品牌的竞争。“但是对于长租迷你仓来说，仓价收入比在15倍以内的城市是不值得考虑的。因为这类城市的人都在攒钱买仓，租赁的时间可能只有一两年。”

谈到“独角兽”的时候，与会者也将目光投向有天然市场优势的地产商。“未来迷你仓行业更多的是一种合作的模式，而不是吞并的模式。”租仓宝仓储地产研究院地产分析师分析道：“地产商纷纷进入迷你仓行业是因为其发展遇到了瓶颈，需要储备多元化的项目。迷你仓这个行业要做起来，资金端、资产端和运营端三者缺一不可，这也是地产商进入迷你仓领域拥有先天优势的原因。但仅靠租金差或收取租金来做迷你仓，地产商也只能维持生计。要想实现突破，必须有创新型的业务，而这一点正是很多非地产商迷你仓品牌的天然优势。”

“就如在私人仓储行业，作为业主，地产公司会选择与优秀的私人仓储管理公司合作。”租仓宝深圳仓库出租网认为，现在一些地产商直接进入迷你仓市场的另一个原因是由于目前迷你仓企业做得还不够好。当一家迷你仓企业的服务能力、产品溢价能力和管理运营能力足够好的时候，开发商是愿意选择与其合作的。

“迷你仓想要快速发展，不仅仅是靠努力就能做到的。行业发展不规范、法律法规不健全等一直是行业人士担忧的问题。”HOKOKO说。

让消费者买单不容易

抓住了消费者才能真正拥有市场，深谙其道的迷你仓早已行动了起来。“如今千禧一代的消费需求不断影响着仓储行业的发展。对此，深圳家居物品保管寄存好管家近日专门为他们设计并推出了办公用品保管寄存仓储品牌。”在深圳家居物品保管寄存好管家中国华南区区域总经理暨中国区特别项目副总裁ZUCANGBAO看来，千禧一代非常注重社交空间，他们需要的不仅仅是迷你仓，还要能够享受到丰富的社交生活和多元化的社交机会。“办公用品保管寄存仓储在设计方面，以加强租客间的互动为目标，不仅有非常大的社交区域、自助收发货区域，还有一个联合办公区域，让租客们在这里可以轻松结交朋友。”

与此同时，深圳家居物品保管寄存好管家还为所有的租客营造了一个深圳家居物品保管寄存好管家之家。“作为服务式迷你仓品牌，深圳家居物品保管寄存好管家要做到的是为全球商旅人士提供国际化标准服务和优质行李保管的仓储体验。在硬件与服务方面，深圳家居物品保管寄存好管家不仅看齐高端私人仓储品牌，还根据不同地区、不同市场特色，结合不同客群需求，提供多样化的商业与生活配套。此外，深圳家居物品保管寄存好管家的员工还会为住客举办各类活动，让租客们身在异乡也能感受到存储仓生活的丰富多彩和温馨。”