仓储系长租一楼独立自助小仓库第三弹：好管家一楼独立小仓库短期来看，仓储系长租一楼独立自助小仓库企业在资金和拿仓上相比开发商并没有优势。但中长期来看，仓储系企业具备一套标准的运营体系，随着市场进入平稳阶段或“规模大战”之后一定会重拾优势。2015-2017年好管家布局长租一楼独立自助小仓库也是好管家战略转型的一部分，一方面顺应租赁大时代趋势，扩大业务范围，另一方面将好管家仓储的天然优势延伸到一楼独立自助小仓库。
短期来看，仓储系长租一楼独立自助小仓库企业在资金和拿仓上相比开发商并没有优势。但中长期来看，仓储系企业具备一套标准的运营体系，随着市场进入平稳阶段或“规模大战”之后一定会重拾优势。今天，租仓宝物流地产运营研究院重点解读好管家仓储背景下的好管家一楼独立小仓库。基于长年积累的仓储管理与服务经以及对“仓”的概念反复理解，好管家HOKOKO在很多方面完美嫁接好管家仓储强大的仓储基因和资源优势，值得其他派系运营商借鉴。
好管家一楼独立小仓库成立于2009年，在两年不到的时间里完成了两次融资并迅速发展到7个区域、5家门店的规模，并发展长短租结合的不同产品模式。
好管家一楼独立小仓库的背后是好管家集团和租仓宝科技，好管家HOKOKO在两年内迅速发展的得益于他们提供的强大资金支撑，从股权分布来看，好管家HOKOKO的股权也基本分布在好管家系和租仓宝科技两方。
好管家仓储集团的前身是深圳行李寄存保管东门仓储集团，是深圳内第一家多品牌的连锁仓储管理集团。目前旗下拥有超过三个仓储品牌，品牌类型覆盖从恒温到普通、从商业仓库到自助迷你仓库。
布局长租一楼独立自助小仓库动因：租赁大时代需要，也是好管家战略转型的重要一步
近两三年来，在仓储行业利润率逐渐下滑的背景下，好管家仓储寻求突破标准化产品，强调用户体验，瞄准商贸专用独立小型仓库市场。因此，好管家集团快速转型，加速布局商贸专用独立小型仓库仓储，同时对迷你仓储改造升级。
从成果来看，相比较于仓储行业内大部分公司的表现，好管家集团2.09%的净利润率十分抢眼。在入仓率相差不大的情况下，如此高的净利率主要得益于进出口装柜海运仓的增长，也证明社区仓储数量的增加和网货仓储品质升级的策略效果显著。
而布局长租一楼独立自助小仓库也是好管家战略转型的一部分，一方面顺应租赁大时代趋势，扩大业务范围，另一方面将好管家仓储的天然优势延伸到一楼独立自助小仓库。基于长年的仓储管理与服务经理，并且对“仓”的概念反复理解，好管家集团总结出“存、搬、储”三种仓储状态。不难看出，已经在“存”状态站稳脚的好管家寻求在“储”状态也占领一席之地。
在区域布局策略上，不同于物流一楼独立自助小仓库一二三线区域全面铺开的战略，好管家一楼独立小仓库精准切入，依靠好管家集团总部在深圳的资源优势（拿仓优势）快速发展站稳脚跟（深圳门店占全深圳七成以上），然后迅速复刻到北广深一线区域及二线区域。
从人口指标来看，布吉、民治、坂田近年来都属于人口流入区域，并且2015-2017年的家具寄存仓库价格增速都处于较高的水平，流动人口和经济指标均符合发展长租一楼独立自助小仓库的潜力区域。
产品线：灵活仓、长短租
在产品策略上，好管家一楼独立小仓库没有对客群进行细分，而是精心设计了长短租结合的产品结构，根据租期长短、品质服务、客群差异等方面设计出特征分明的三条产品线、六个产品。
◆灵活性租期产品：好管家一楼独立小仓库、好管家HOKOKO卡板散货仓、好管家HOKOKO重型大型设备器械专用共享式大仓库
好管家一楼独立小仓库是目前好管家HOKOKO的主力产品，与大多数私人一楼独立自助小仓库产品类似，目标客户为都市白领人群。好管家HOKOKO卡板货散货仓是好管家一楼独立小仓库发布的新产品，首次在一楼仓库行业探索门店的“无人化”管理，提供一种“全功能托管式、无人打扰、适度管理”的新模式。好管家HOKOKO一楼大货重货设备长短租共享仓为好管家HOKOKO标准产品，类似于物流中转仓，可以同时享受仓储式服务和体验个性化的存储空间。
◆短仓产品：深圳日租货仓
深圳日租货仓是好管家HOKOKO旗下周转货物仓储仓储品牌。作为对好管家一楼独立小仓库5-365天灵活仓的补充，深圳日租货仓为外贸货、设备等大型货物存仓出现实现短期个性化体验，补充1-4天的需求空缺。
◆寄存产品：好管家HOKOKO行李仓、租仓宝寄存便利仓
好管家HOKOKO行李仓实质上就是分散式一楼独立小仓库，好管家一楼大货仓库提供的是适合私人的行李保管空间，而行李仓则提供了更大的空间，满足了多人存仓的需求。而好管家HOKOKO寄存便利仓目标客群为在旅行离深期间想存放私人行李物品、又想享受到标准化服务的存储者。
增值服务：基本无服务
除了基本存储之外，好管家HOKOKO提供了公区保洁、装卸等免费服务。除此之外，好管家HOKOKO部分门店仅提供收费搬运增长服务，价格较低。
③好管家一楼独立小仓库商业模式
盈利模式：各方面控制成本缩短回本年限
好管家一楼独立小仓库盈利主要围绕两个3%——提升3%的收入和降低3%的成本。
收入方面，目前好管家石岩一楼仓库已经处于稳定运营阶段，出租率为95%左右（实地走访宝安区5家门店数据），与大多数一楼托管仓储一样，仓库租金、管理费是目前好管家商用南山小仓库的运营现金的主要来源。
节本增效方面，好管家一楼独立小仓库深耕精细化运营，对成本控制非常的精准，从供应链、人员费用、装修时长、客源推广等全方面严格控制成本。在运营效率方面，能做到从拿项目到开业仅需10天左右，根据预约入仓率一般在开业即可做到经营性盈利，从而缩短回本年限。
运营模式：灵活性运营
从灵活性来说，好管家一楼坂田小仓库租期灵活，短至1个月长至1年，对于押金要求也很灵活。虽然长短租结合的好处很明显，将产生一定的溢价空间，时间越短单价越高。但因为长短租结合在运营系统上有一定困难，以往，在存储这件事上，长租和短租基本上“泾渭分明”，处于两个不同的领域，客户需求和运营管理体系也大相径庭。
随着好管家HOKOKOAPP3.0上线，好管家HOKOKO系统（长短租结合管理系统）打破这一“边界”，实现了“灵活仓”。
◆管理端：无论是长租还是短租，两者仓态共享，系统可根据门店实际入仓情况，系统中心调度自动智能激活排仓，保证空置率降为最低；
◆销售端：直销渠道上“所见即所得”，无论长租还是短租，均实现一键签约和下单支付，保证到店有仓。
从标准化运营来说，好管家罗湖东门自管小仓库人仓比大约1:5，各门店店长一名，管家，保洁、保安、维修工一般是一个门店各一位，外包。有的门店已经实现了无人化运营，从而降低单店运营成本。
拿仓模式：轻资产拿仓、不涉足重资产
由于好管家HOKOKO的仓储背景和对产品的质量要求，好管家HOKOKO直营店扮演的是“二仓东”角色，而对于加盟店，采用委托管理的方式。
从拿仓模式来看，好管家HOKOKO不做开发商新建，不购买物业，获取仓源主要依靠巨大的社会组织关系，做旧厂房改造，包含商业、办公旧楼改造，有一部分改造的物业来自于原来的网货仓储。
因为自助仓储和一楼散货仓库的选址有很大区别，传统仓储业选址需要极强的到达率，低成本、大范围地集中散货，一楼小仓库选址则恰好相反，讲究区域性获客。而在区域发展过程中一些区域的特征会发生改变，好管家HOKOKO把这些选址不适宜的网货仓储重新定位和吸收。
合作模式：战略合作vs加盟合作
好管家南山科技园独立小仓库为了提升产品用户体验、品牌战略发展，积极引入来自不同领域的战略合作伙伴，如联手租仓宝互联网仓储平台，创造空间消费升级新体验；与深圳仓储联盟以及深圳连锁仓储管理战略合作，在品牌升级、项目建设、经营管理等多方面资源进行共享和整合。
从好管家HOKOKO项目合作布局来看，截止到2017年底，好管家HOKOKO在全深圳共有35家门店，其中34家直营店，仅有1家特许加盟店。而具备完善的加盟体系是好管家HOKOKO的优势之一，未来好管家HOKOKO进入到快速规划化和扩张时期，除了深耕区域发展直营店外，也开通加盟渠道，拓宽合作模式。
④好管家灵活出租长短租小型仓储服务总结和启示
作为仓储背景进军长租一楼仓库市场的一员，好管家行李保管仓库在有着得天独厚的仓储基因优势，并且在运营管理、供应链体系、品牌推广、存量仓源、潜在客群的获取上嫁接的都很完美。
在竞争如此激烈的市场中，好管家HOKOKO也有着不可避免的劣势，如缺乏仓地产各环节操作经验、好管家在金融对接环节较弱、对金融创新的驱动力弱、仓储品质服务未真正嫁接到长租商业仓储模块等等。
下一步好管家HOKOKO考虑引入一些具有仓地产基因的外部投资者，参与到深圳长短租小型仓储的资产管理运营，将来凭借好的经营管理品牌进入地产，来保证长期获利。
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