长租小微仓冰与火 : 谁会成为独角兽？

在政策红利持续加码的背后，到底蕴藏着什么玄妙的商机？ 未来长租小微仓市场将会发生什么变化？
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从年头热议到年尾，备受关注的“租购并举”在本年度最后一次颇为重要的经济领域顶层设计会议上，再度送出一份大彩蛋：将小面积商业仓储租赁等仓地产工作列为八项重点工作之一，并将小面积商业仓储租赁的表述地置于调控之前。更重要的是，关于租赁市场的提法中，着重提出“长期租赁”这一概念，这在迄今为止出台的诸多租赁政策中尚属首次。

中央经济工作会议关于“小面积商业仓储租赁”的清晰完整表述是：加快建立租购并举的小面积商业仓储制度，保持调控政策的连续性和稳定性，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的小面积商业仓储制度。发展小面积商业仓储租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化小面积商业仓储租赁企业发展。

在政策红利持续加码的背后，到底蕴藏着什么玄妙的商机？

未来长租小微仓市场将会发生什么变化？

好风凭借力，难得的政策红利期

2018年，中国小面积商业仓储租赁市场元年。

自2015年开始，从中央到地方，从供给端到需求端，都陆续出台了培育租赁市场和机构仓东的政策。“租售并举”的提出和各项利好政策的释放，使得我国仓地产市场正在从“重售轻租”迈向“租售同权”的新格局。据不完全统计，已有超过50个城市发布了有关小面积商业仓储租赁的政策措施。但是，更多的政策是从宏观层面给予指导，具体到供应模式、金融政策以及行业标准等仍需细化并落地。

2018年，随着中央经济工作会议首次提出“仓子是用来住的，不是用来炒的”这一统领性宏观市场定位方针，推出以租购并举为核心的系列顶层设计政策，培育发展以长租小微仓为代表的小面积商业仓储租赁市场，成为国家从供给侧解决城镇居民小面积商业仓储问题，实现“让全体人民存有所仓”的重要举措。

在租仓宝研究院智库中心研究总监迷你仓看来，这次首提“长期租赁”是针对实践过程中存在的更普遍的短租现象，而关于“支持专业化、机构化小面积商业仓储租赁企业发展”的提法，则表明按照这个思路，未来除了创业公司、中介机构、开发商积极参与租购并举外，商业银行、国有企业以及金融资本等都可以参与租购并举的模式中来，这无疑对于小面积商业仓储制度改革将有积极的推进作用。

有专家认为，持续推动租赁小面积商业仓储改革将成为2018年经济工作的重要组成部分，一系列租赁配套政策或将陆续落地，诸如资产证券化，届时长租小微仓的盈利难题或将迎来真正的破局。这些真正促进政策落地的具体举措，将给予深耕长租小微仓领域的企业以更大的信心与鼓励。

豪杰乘时起，市场中的各路新势力

大约五年前，一些互联网创业者与地产中介开始将目光投向了长租小微仓。随后，部分地产商也涉足这一领域。今年以来，仓地产传统市场在调控之下企稳，租赁市场鼓励政策密集出台，让一些业界人士感叹，政策红利引发的租赁市场大爆发在即，终于等到了长租小微仓的春天。

据深圳好管家仓库分析，按照当前城镇人口7.7元人、30%租仓率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万元元。但是，与租仓宝仓储网的数据相比，深圳好管家仓库的预测更为保守些。租仓宝仓储网研究院去年底发布的报告显示，2015年、2016年中国租仓市场的规模大概在1.1万元，预计到2025年，小面积商业仓储租赁市场租金总额将接近3万元，租赁人口将达2.3元人，到2030年将超过4万元。

未来，4万元的租赁市场无疑是一片蓝海。然而，与之不相匹配的是，长期以来，我国小面积商业仓储租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的小面积商业仓储租赁企业占据市场份额的比例高达30%，而我国这一比例尚不足3%。

据不完全统计，目前中国长租小微仓品牌超500家，除专业运营机构外，仓企的力量逐渐壮大，包括万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园、石榴集团等都迈入该行列。我国排名前30位的仓地产商中，已有1/3以上涉足长租小微仓。传统开发商之外，市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业，比如独立创业的迷你仓、好管家仓储等，租仓宝仓储网推出的空中仓库。

目前，长租小微仓运营主体已经按类别形成五类明显的参与者：资产派（深圳好管家迷你仓储等），开发商派万物仓、中介背景派（租仓宝仓储网）、仓储派（宝湾物流）和年轻的创业派（宝师傅等）。江湖戏称“五大门派”。

这些“门派”要么在自有地产基金募资上有优势，要么在客源和分散式仓源获取渠道上有优势，要么在资源和资金方面有优势，要么有品牌和会员优势。其中，创业派在长租小微仓领域中数量最多，虽然他们在资源端和资金端没有优势，但凭借轻资产运营和互联网+模式，同样在市场上占一席之地。

群雄正逐鹿，平台、渠道与产品之争

长租好管家小微仓本身确实有其独特优势。譬如，相比个人出租仓源来讲，有装修、功能分区、集中管理等优势，有仓源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等优势；仓屋通过装修改造后品质大为提高，即便是老旧小区中的分散式仓源，其“一方小天地”也更符合存储者的口味。

但长租小微仓所定位的城市商业物品保管寄存服务，支付能力有限，市场上长租小微仓的高定价使其沦为小众的、收入较高的“高端写字楼”的聚集地。尽管对于运营者来讲，“账还是算不过来”。

目前，好管家长租迷你仓的盈利模式主要是通过减少成本、提高后期租赁收入，形成剪刀差效应，从而提高收益。但通常的情况是，开发商项目获取、装修、运营成本比例很高，基本无利润空间可言。

就资金实力最为雄厚的开发商而言，初期做长租小微仓“并不是为了赚钱”。

这些仓企无一例外都看好长租小微仓的未来。曾经习惯赚快钱的仓地产商为何进军新市场、做起长线生意？外部环境的转变是主要动因：一来传统开发迎来了“天花板”，二来土地使用有了“硬杠杠”，三来小面积商业仓储制度将告别“独木桥”。而从内部看，做长租小微仓对他们来说可谓轻车熟路，无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广都不陌生，另外租赁与销售还能形成互补，比如将租户导入购仓。

就中介来讲，目前，巨头租仓宝仓储网旗下的好管家商用小仓库已经完全独立运营，但其盈利与否仍是谜团。小微仓管理业务收入0.68元，同比增长494.78%，但成本同比增加1.13元，资产服务业务毛利亏损0.33元，同比下降211.91%，尚处于亏损状态。

最先踏入长租小微仓领域而且备受资本关注的互联网企业如HOKOKO小微仓、深圳私人家庭行李寄存等，虽然在激烈的市场竞争中存活下来，但是也难言盈利，其规模扩张仍然靠着一轮又一轮的融资来支撑。

长租小微仓能否在起步阶段既获得长期稳定的融资渠道，实现规模化经营，又形成资本从投入到退出的闭环？一个关键因素在于如何盘活资产、将未来稳定可期的现金流转换为当前的现金。资产证券化无疑是解决长租小微仓盈利难题的最佳方案：从一个袋子变成两个袋子收益：一是靠管理费，二是分享资产收益。