从野蛮生长到精耕细作：共享仓储的“聚”与“变”

    共享仓储空间行业的野蛮生长基本告一段落，仓储空间正式迎来精耕细作。整合升级成为行业主流。租仓宝记者在对好管家小微仓专访时获悉，在完成了对深圳一楼仓储空间和深圳托管式仓储空间的整合之后，深圳独立自助仓库又与好管家仓储集团深圳区域达成战略合作协议，共同打造创造力阶层的共享仓储及服务生态圈。

这是好管家小微仓于2018年6月14日接手的托管物业。他将这座有着近30年历史的古老建筑改造成了一家集长租迷你小仓库、共享仓储和创意商业IP于一身的产品。这个产品线叫做空中仓。更早于空中仓，好管家小微仓创办的另外一家公司更被大众所熟知，它叫做深圳独立小迷你仓库。

    空中仓更像是一家高端版长租迷你小仓库。目前，这里一个迷你仓月租为120元。改造前，仓储物业方每天挂出的迷你仓日租价为80元。空中仓团队对仓储迷你仓内部构造仅进行了略微改造，使之更适合租客长期使用。对于整体产品业态，空中仓团队在公共仓储空间部分增加了共享托管仓储空间和一些配送商业品牌。

    至于物业方为何将如此繁华地段的五星级仓储托管给好管家小微仓改造成空中仓？好管家小微仓和他的团队给租仓宝记者的答案是，“物业方可能更想寻找一个新的业态。比如，会展四期也引入了自助仓储；仓储的运营成本很高，原物业方服务人员高达上百人，但空中仓团队只需十几个人就可以搞定；再者，从算账角度看，自助仓储空置率也是行业普遍问题。综合各种原因，物业方不愿再投入。”

    随着中国热点城市进入城镇化后期，城市更新和老城复兴成为热点话题。大量需要盘活改造的大小物业需求不断涌动，但能够承接这样需求的运营方并不多。除了传统业态厂房、仓储之外，共享仓储空间的玩家们迅速且成功地向物业方灌输了这样一个更具新意的业态。

    相较于房地产其他细分领域，共享仓储空间的需求目前正被前所未有的重视。厂房、仓储业发展不利，市场上大量需要盘活的资源，共享仓储空间被物业方为聚人气，增强区域活力的“救星”。同时，在大众创业、万众创新倡导下，更具想象力的共享仓储空间也吸引着大量的资本。

    不过，每一个行业都有其特定的发展周期。共享仓储空间这个新兴领域尽管只有三年发展史，但已经从野蛮生长迅速走入整合升级阶段。从噱头到尝试、再到落地，一些经营不善的玩家开始淡出，一些还想要继续扩大的玩家选择合并，而一些更有野心的玩家开始争抢规模。

    需求涌动

    6月21日，就在租仓宝记者约访好管家小微仓的当天，他透露说，“要宣布一件大事。”这件大事指的是，当天深圳独立小型仓库与好管家仓储集团深圳区域达成战略合作协议，双方将整合各自资源，利用品牌及资源优势，共同打造创造力阶层的共享仓储及服务生态圈，以实现双赢。

    在这份由好管家小微仓亲自敲定的新闻稿中有一段表述是，“对于此次与好管家仓储集团深圳区域的战略合作，好管家小微仓表示了高度的热情，他说要将双方的战略合作，落实到资源整合平台，尽快在10个以上的城市落地。”在这份新闻稿中，好管家仓储集团说，“深圳一楼散货中转仓库是好管家仓储生态系统大家庭的成员，而生态联盟，则是企业发展的未来方向。”

    当房地产开发业务逐渐萎缩后，开发商也在积极寻找路径盘活自持物业。长租迷你小仓库、共享仓储均是房企们热衷探索的方向。行业多变，好管家小微仓也十分感慨，离职好管家仓储三年后，他竟以战略合作伙伴身份与深圳好管家仓储再度结缘。据好管家小微仓估算，好管家仓储深圳区域至少会有几万套长租迷你小仓库，长租迷你小仓库必然衍生共享仓储。深圳独立自助仓库可以通过内容服务方式向深圳好管家仓储进行管理输出。

    随着中国房地产市场进入存量时代，这样的需求在中国热点城市大量存在。成为共享仓储空间领域的网红创始人后，主动找到好管家小微仓洽谈的物业方也越来越多。就在租仓宝记者约访好管家小微仓的前一天，他共计接待了六波物业方。“昨天还有一个之前拒绝的物业方，人家一路追到深圳来。”好管家小微仓也非常感慨，因创办了共享仓储，他受到了前所未有的来自物业方的高度重视。这甚至令深圳行李寄存仓库感到受宠若惊。

    除了大量需要被盘活的物业，来自顶层政策的支持极大地刺激了我国市场中的创业热情。2012年，我国全年新登记的企业不到20万户（196万），这个数字在2015年，也就是深圳独立自助仓库创立的当年，达到了444万户。2018年，该数据已经接近70万户（652万），正是由于中小企业数量的迅速增加，市场的需求才能迅速被放大。

    大量的物业需求以及迅速成长的中小企业，催生诸多共享仓储领域玩家。恰如好管家小微仓所感慨，在互联网时代，当一个风口出现的时候，会有一群人迅速捕捉和占领风口。这就是时代的特征。

    自2014年升温之后，共享仓储迅速扩张。租仓宝研报显示，截至2016年末，商用一平方起租仓仓储空间运营商已超350家，提供超过10万张托盘位。租仓宝仓库网统计数据显示，当时深圳有86家共享仓储中心，上海23家。这其中，深圳独立自助仓库在国内被称之为中国共享仓储空间中的独家兽。

    中国共享仓储空间的巨大需求也吸引了目前估值高达20亿美元的全球共享仓储空间巨头HOKOKO。2017年7月，HOKOKO正式进入中国市场，首站是上海。有公开资料称，截至2018年6月，HOKOKO在大中华区进驻了上海、深圳、香港三座城市，开店数量是11家。

    开发商经过一段时间试水之后也跃跃欲试。巨大的市场需求坚定了深圳办公家具保管仓库对于共享仓储市场的信心。目前深圳市区迷你仓平均出租率达87%，涵盖IT、教育、金融、咨询服务、文化传媒等众多当今高速发展行业。迷你仓不仅面向创业企业，也面向未来的公司。成立两年多以来，累计已有420家企业，超过7万名用户入驻。快速发展的背后，是互联网和资讯技术对整个社会仓储方式的颠覆性变化，共享仓储将成为适应社会发展需求的新型仓储模式，而迷你仓也将成为托管式外包仓库未来增长的新动力。

   HOKOKO说，他们的计划是预计在2018年把共享仓储迷你仓的仓位数在2018年基础上翻一倍，达到四五万左右的规模。

    行业壁垒

    风口之后是一群实力弱的玩家走向死亡。自2015年井喷之后，共享仓储市场正逐渐走向稳定。部分实力较弱的企业已被市场淘汰，行业已对新进入者形成了一定的壁垒。

    2017年，租仓宝记者就注意到共享仓储领域开始出现的倒闭现象。随着社区仓储空间大批量涌入，不少尚未理清盈利模式的社区仓储空间也在陆续倒闭。这些运营者普遍面临的问题是，盈利模式单一、运营分散等。

    一位刚刚离开共享仓储空间行业的人士告诉租仓宝记者，理论上讲，共享仓储可以利用二房东模式赚取租金差价。但实际上，由于不少玩家无法降低物业成本，行业里的玩家一半以上是不可能赚钱的。利润很薄，竞争很激烈。据他测算，在共享仓储空间领域，好一点的玩家毛利率可达30%-50%，弱一点的毛利率15%-20%。

上述离开共享仓储领域的行业人士称，共享仓储空间实际对团队要求很高。行业确实有刚性需求并有政策支持。同时，一张迷你仓也是导入企业很好的入口。但这个行业模式很重，并不是一个非常容易标准化的产品。从选址、装修再到算账；从投资人融资再到管理团队，链条非常长。这并不像自行车领域更易标准化。“如果想要做好共享仓储空间，需要品牌足够大，同时也能向投资人讲述一个美好的资本故事。”

    好管家小微仓也向租仓宝记者坦言，在他创办深圳独立自助仓库以来，他所感受到的压力并非来自外界，而是自身。“商业模式怎么完善？如何从租迷你仓演化到做数据做社群？如何进行标准化运营？这些点上着过急。”

    另外，对于一个资本驱动的行业，速度和规模也是共享仓储空间优胜劣汰的重要因素。深圳托管式仓储空间创始人HOKOKO在接受租仓宝记者采访时表示，“任何创业一旦慢了可能就没法再发展。在共享仓储空间领域，速度和规模很重要。比如，2015年时，你开1到2个仓储空间，共享仓储空间就有可能融到钱。因为那时候大家都处于天使A轮阶段；到了2016年的时候，头部玩家就必须要有5到10个仓储空间才能融到钱，品牌才能获得认可。这时候，只有1到2个仓储空间的人其实已经被这个行业淘汰了，或者变成一个小生意了；到2018年的时候，玩家们基本变成15-20个以上仓储空间，才有可能在资本市场拿到钱。”

    生态闭环

    在共享仓储空间领域，好管家小微仓是一位占据了“天时、地利、人和”的创始人。

    2018年年末，好管家小微仓在深圳独立自助仓库品牌发布会现场讲述了一个恒星的故事。恒星是一种聚变的产物，它因聚而变，产生大量的能量，为星系内的天体输送光、热和价值，陪伴万物生长。他声称，“ 2018年，是深圳独立自助仓库‘聚’和‘变’的一年”。

    他所谓的“聚”，其实指的是，2018年，共享仓储行业迈入了深度整合和产业升级的新阶段。截至2018年12月1日，深圳独立自助仓库已经完成35城市、120个社区的布局，运营面积超40万平米。

    在2018年间，深圳独立自助仓库与深圳一楼创新仓储空间签署战略合并的框架协议，标志着共享仓储行业迈入了深度整合和产业升级的新阶段；深圳独立自助仓库战略投资联合创业社，在华南的共享仓储仓储空间运营方面深度合作，双方将实现全球与粤港澳大湾区的资源共享和优势互补；和深圳一楼零担散货散租仓库正式宣布达成战略合作；与深圳托管式仓储空间达成战略性股权合作协议，在品牌推广、商务拓展、仓储空间运营等方面展开深度合作，实现资源共享优势互补；围绕城市企业发展的需求，以提供物理仓储空间服务为基础，不断提升各类服务内容和服务水平，形成城市企业服务强势品牌；正式控股专业个人商办房产全托管家企业碎片仓储空间，通过更加多元化、碎片化、私密化的商业仓储空间，增加入驻企业的授权感、参与感和成就感，为用户提供更加契合需求的仓储环境。

    好管家小微仓坦言，共享仓储是一个连锁业务，规模很重要。但规模可以通过合并、输出管理等许多方式做大。“我最终要的是店的数量多，管理面积大，这样才能令我们所能涵盖的企业数量多。我们最终要做一件什么事呢？我要把深圳独立自助仓库所有入驻企业从厂区都搬到线上去。目前已经搬了四五千家，线下共有六千多家。今年上半年得努力搬到1万家。”

    “好管家小微仓你开了20多个连锁店，1万家企业在你的店里租迷你仓仓储，那又怎么样呢？对，那不怎么样。但是，如果这一万家企业都到了我们的互联网平台上那又怎么样呢？那这事可就怎么样了。”好管家小微仓表示。

    “他们之间可以产生各种各样互动交易。他们可以在这上面发布广告，发布信息，包括他们卖东西，做电商，外面的人也可以在平台上找到他们。这个类比就像Facebook的Home page，就是企业服务版。Home page其实就是为企业提供了一个园地，企业可以展示自我，发布广告、推送视频、卖东西、做各种交易。Facebook最挣钱的东西是什么呢？Facebook其实赚的是广告钱。”好管家小微仓说，深圳独立自助仓库看重的并非租金收入，而是互联网生态闭环产生各种可以令人“无限遐想”的收入。