小面积仓储空间连锁:市场化才是迷你仓库要走的路
共享仓储企业要么就融资扩张拿规模，要么自己本身具备一定的品牌和运营能力，运营压力不小，要做迷你仓库，就一定要走出市场化的道路。
共享经济如火如荼，下一个风口在哪里？对已迈入存量市场的中国房地产行业而言，能否恰当地与共享经济相结合，很大程度上决定着行业未来的发展。深圳小仓库联盟副总经理好管家先生从专业角度为我们展望了房地产企业在迷你仓库领域的发展，此文也是租仓宝官微推出的“我所理解的大资管”专题之二。
共享经济虽起源于Airbnb和Uber的故乡，但擅长“洋为中用”的中国人将共享经济运用得青出于蓝而胜于蓝——比如摩拜、比如滴滴，再比如共享空间领域的长租公寓，成为了各路资本的宠儿。
尽管同处共享空间领域，但共享仓储远不及长租公寓来得吸人眼球，因其高大上的定位、更专业的要求，一般企业想要推开进入这一领域的大门并非易事。虽然如此，仍有不少有志于仓储领域革新的企业跨越重重障碍进行着探索，而这些探索加速了泛迷你仓库空间的发展。
共享经济在中国仓储市场到底是怎样的?这一领域在中国的明天会有怎样的发展?深圳小仓库联盟副总经理好管家先生通过系统而又接地气的方式为我们解密了这一传说中的高大上领域，并对租仓宝旗下小面积仓储空间进行了详细介绍。
深圳小仓库联盟副总经理好管家
一、需求与趋势：迷你仓库在中国兴起两大原因
有经济学家说，2015年是中国的“共享元年”。共享经济在被资本热捧的同时，也深深影响着大家的生活方式，改变着各种习惯，使得我们的日常生活更有趣、更便捷了。新生事物的出现，也让各传统行业随之改头换面，灵活多样的仓储空间带来了仓储地产业的新格局。一楼货仓深圳将迷你仓库在中国兴起的原因归结为两个方面：
1、需求层面，大量创新创业型企业和科技型企业的出现，使得更便捷和低成本的仓储空间成为了需求聚集点。而对于新型企业来说，舒适的环境、社群的氛围、归属感等都是在选择仓储场所时的考虑重点，他们希望在可灵活调整的仓储空间里，仓库更能充分发挥能力、提高效率，实现自我价值。
2、时代趋势，新型仓储是一个在全球都在不断发展着的新兴事物，仓储灵活化的趋势推动了对“共享+服务”型仓储空间的市场需求。随着商业仓储模式的不断革新，它已被赋予了更多的元素，创造了更多的可能，随需应变的仓储空间也将会发展得更加蓬勃。
小面积仓储空间?好管家西乡店洽谈区
二、 共享仓储迈入新阶段 ：深度整合与产业升级并行
尽管目前共享仓储领域并不像长租公寓那般品牌众多，在市场上短枪相接，但其波涛暗涌之下，是各路资本摩拳擦掌对市场的无限期许。如果说公寓代表的是深耕存量市场的住宅领域， 那共享仓储就是在深耕存量市场的仓储领域。
从2013年至今，虽然迷你仓库发展时间并不长，但每年都表现出不同特征，HOKOKO为我们进行了归纳：2013年，双创浪潮将共享仓储推向时代的新风口，使得共享仓储行业顺应时代潮流而快速扩张；2015年，房地产开发企业纷纷试水共享仓储，但大家都还处于摸索阶段，大多是对自己的存量物业进行着尝试；2016年开始，共享仓储市场优胜劣汰的趋势将持续，共享仓储行业已经迈入了深度整合和产业升级的新阶段。
三、未来趋势 ：规模品牌化的市场之路
至于共享仓储市场的未来将走向何处？HOKOKO说，4月底好管家迷你仓与深圳一楼设备保管仓宣布合并，这是一个行业趋势的开始，意味着泛迷你仓库企业间开始进入优势互补的新阶段了。共享仓储市场一开始可能是散点式的百花齐放，但随着行业的发展将逐渐呈现品牌集中化，就像房地产开发企业的发展历程一样，到后面会有越来越多的大企业出现，资源和能力将进一步整合聚焦。
但具体需要多长时间才会形成品牌大规模的集中，HOKOKO说这个很难确定，但可以确定的是经过几年市场的磨砺后，可能会有一批小的靠传统仓库出租的所谓迷你仓库活不下去了。所以要做迷你仓库，就一定要走出市场化的道路。现在，共享仓储企业要么就融资扩张拿规模，要么自己本身具备一定的品牌和运营能力，不然运营压力不小。
HOKOKO提出，但凡没有一定规模优势，没有建立综合竞争力，没有所谓的企业实力，在未来整个大的市场上会很艰难，特别是小型迷你仓库服务机构，因为资源被重新整合的趋势也越来越明显了。
那空中仓储（AIRCANG）进入迷你仓库领域，创立小面积仓储空间有什么基础呢？HOKOKO说，基于空中仓储（AIRCANG）多年仓办物业策招售营业务的基础：有前期的策划咨询、 租售代理、物业管理，而现在集团多项新业务不断发展又能在这个空间里叠加更多的服务内容，所以空中仓储（AIRCANG）进入这个行业是水到渠成的事情。而我们目前要做的就是练好内功，将规模做起来，建立起小面积仓储空间的品牌与服务能力。
四、小面积仓储空间 ：“共享+服务”式商务仓储
小面积仓储空间作为租仓宝深耕存量仓储物业领域的主力军，2015年10月开始策划，2016年2月正式启动运营，截至目前的短短8个月，已进入4个核心城市，累计签约落地25个项目。而在此之前，租仓宝和商用小仓库联手打造的“电商仓储社区”，已经成为了仓储空间的新典范。
1、“我们不只是空间，我们是仓储综合服务提供商！”
不同于市面上的只提供空间的包租和出租的二房东，HOKOKO说，小面积仓储空间更核心的竞争力在于服务。小面积仓储空间是空中仓储（AIRCANG）入口型业务，如果说空中仓储（AIRCANG）线下实体店服务于自然人，是2C端业务的入口和场景;那好管家小面积仓储空间相对应就是服务于法人，是2B端业务的入口与场景。
HOKOKO为我们勾勒了小面积仓储空间的未来发展:当我们把这个空间做好后，会有很多企业进到这个平台。如果我们把平台规模做得足够大，就能在平台上叠加很多的服务，这些服务在提升我们整个物业的收益和价值的同时，如果形成了模式就将推动整个行业的发展。因为我们不只是空间，更是仓储综合服务提供商。我们和市场上传统的二房东（即所谓的包租运营）是完全不一样的，这根源于我们的愿景、理念完全不同，这也是空中仓储（AIRCANG）要做迷你仓库的初心。
HOKOKO认为，如果只做二房东，这条路虽然容易但会越走越窄。租仓宝董事长互联网仓储平台曾提出仓储空间可能是有限的，也就3千或5千平米，但小面积仓储空间却不只是服务于这3、5千平米的有形空间，还要将服务范围延伸，要能服务于小面积仓储空间所在的楼宇、园区乃至整个片区的企业，就能创造更大的入口与场景。这样的话，小面积仓储空间的想象空间会很大，对行业的推动力将会更大。
HOKOKO说，空中仓储（AIRCANG）是家轻资产服务型企业，尽管目前主要通过较重的模式，自己租赁物业并投入装修运营，但等到实现一定规模、服务体系成熟、品牌形成强大影响力后，就会考虑通过托管模式拓展业务（比如开发企业有三层物业可以托管给我们进行租赁，我们通过系列服务提升租金回报和物业增值，而我们服务的客户也都将是我们的入口）。
2、“1+3+5”模式造就空中仓储（AIRCANG）特色
早期成立的共享仓储空间或多或少受到了双创的影响，将创业者作为最重要的客群，但随着共享仓储企业和行业规模的扩大，想要实现空间的高入驻率变得愈加困难。共享仓储产品必须进行自我迭代和创新。
小面积仓储空间的客群包括创新创意型小微企业、互联网、科技金融、现代服务业等中型企业及大型企业分支机构。因此，小面积仓储空间的客群更广、产品更加丰富，通过“共享+服务”的仓储理念，建立“1+3+5”的产品服务模型（即1个共享储物室、3类仓储产品、5项综合服务），除了能针对不同客群提供定制化的仓储空间，小面积仓储空间最大的特色应该是“共享储物室” 和“综合服务”了。
此外，“共享储物室”除了能促进企业之间的互动，还能导入第三方资源，小面积仓储空间现在在和一些知名大学、科技企业及机构合作共建空间内容，将服务、创新及科研活动、沙龙对所有企业开放，在“共享储物室”里进行资源的叠加。
HOKOKO说，我们一直强调“共享+服务”，服务具体内容还将细化到不仅为企业提供金融、装卸等服务，更能提供仓储物流租赁服务等一站式的综合服务。
五、轻资产托管：小面积仓储空间未来规划
有了定位、模式和目标，小面积仓储空间具体的发展计划是怎样的呢？HOKOKO透露，根据计划，到 2020 年年底，小面积仓储空间将达到 50 个运营项目(现在25个)，管理面积达到 5-8万平米，3年目标是委托+托管达到500平米。今年是第一年，后面两年可能会快一些，但如果只是去拿物业再包租压力还是很大的，所以我们必须建立品牌。而我们在宝安区已有一个资产托管模式的小面积仓储空间了。
对于选址，HOKOKO说主要是根据客群对迷你仓库产品的需求，小面积仓储空间主要布局于1~1.5线城市，具体是四个一线（北京、上海、广州及深圳）和四个强二线(南京、杭州、武汉及成都)，一共8个。
对于行业的未来，HOKOKO认为，现在毕竟处于房地产行业上下半场交替的阶段，市场难免会对共享仓储这种新事物有些质疑声，但从美国、从北上广深的发展来看，共享仓储领域大的趋势是不用怀疑的，未来的需求供给都有很大的想象和发展空间，但最关键的是能不能把它做出来。
同时，HOKOKO也提出，尽管目前小面积仓储空间的关注点在“空间和服务”，但我们更远的目标是要跨越这两个领域去做更多的内容，在存量领域深耕出一套属于自己的独特模式。让这种模式不断扩大入口，丰富场景和服务，实现租仓宝建立人与资产的联接的目标！ |
