为推动国内产业园区健康、快速发展，由中国指数研究院主办、优客园区招商网承办的“中国产业园区发展高层峰会”于2014年10月23-24日在北京举行。大会汇集了数十位国家相关部委领导及专家、全国上百个一、二线城市的政府开发区领导及代表、500多位产业园区开发与运营企业的精英高层及金融机构代表，以及上百家网络门户媒体、平面纸媒和电视台共同参与。

普洛斯副总裁朱琦：

今天很高兴有机会跟产业园区的大佬们分享我们普洛斯的经验，其实我有一点犹豫，因为我们物流园区跟产业园区有一点不同，但是后来是一样的，因为服务业的提升是将来的产业当中不可缺少的一个环节，而且将来的比重会更高，所以也借这个机会跟大家分享一下。

普洛斯整个在国内的份额还有整个的资产规模在行业里面比较领先，我们和第二位、第三位的同行有6-8倍的差距，但是这个市场整体是非常分散，其实以中国最新的统计数据有将近八亿左右的物流基础设施，在八亿中，普洛斯建了有一千万的园区在运营，其实在这个市场上，普洛斯是相对保持一个比较谦虚的状态，研究好我们的网络，服务好我们的客户，我们在支持我们客户的发展的时候，有一些客户想要的我们还是提供不出来，其实也很可惜，下面大概介绍一下普洛斯整个在中国发展的一些情况。

普洛斯首先还是比较专一，只是在物流园区的投资和运营做的，所以大家各位在做产业园的时候涉及到的行业很多，客户也很多，各个园区面临着多行业多领域的大的客户基础，我们是覆盖物流领域的客户，也包括了第三方物流，一些企业内部的物流部门，我们有三个国家，在中国、日本和巴西，中国和日本是原来传统上两个比较主流的板块，巴西是在2012年收购一个大的运作平台，这样在全球有两千多万总资产规模，有一千万在中国，因为中国整个经济发展毫无疑问在整个投资市场中是非常好的，所以整个的投向是在中国领域，物流这个东西是很讲究规模效应和网络效应，所以在不断滚大网络的时候，客户的黏性在不断的提升。

刚刚讲到了客户主体，我们的客户主体和各位不太一样，亿达会关注在软件这一块，还有其他的一些生物制造，还有办公研发，所以它的门类比较多，门类是比较单一，但是需求的主体还是来自于各个行业，因为物流像是一个托盘，各个行业都离不开物流，只要你有生产或者是生活资料的流动，物流像是一个托盘托底，但是这个过程主体也在变化，大家都是企业物流在运作，后来第三方物流的发展，外包的趋势越来越明显，物流已经慢慢从一个企业运营的环节变成了一个比较大的产业，而且这个产业增长的速度是非常的快，一方面来自于经济实体的物件和消费的流动，另外一方面整个服务外包成为一个大的趋势时候，使得物流产业变成了非常大的一个部分，物流会占到15%的增加值是非常高。这里大家比较熟悉的看到快递公司，快运公司，还有第三方物流公司，这是形成了形形色色的细分之后，物流产业的细分主体，国内消费非常旺盛的时候，大家对食品安全，冷链配送的要求，配送时效要求越来越高，带来了一些新的发展机会，所以在普洛斯构成中有60%是第三方物流企业，30%是零售商和电商，电商是一个贸易形式，贸易形式背后有很多物流体系支撑，过去这一两年电商的需求非常旺盛，也成为我们非常大的一个需求主体。物流和商贸很难分家，商贸物流国家做规划的时候也是把它作为一个系统运作的，所以在这里物流的主业主体是物流公司，还有以零售和批发为主的企业集商贸和物流为一体，其实它在物流中有非常大的需求。

物流的市场最近也很热，不同的公司也都纷纷关注和进入这个领域，菜鸟要铺一张天网一张地网，最近的绿地万科都纷纷进入这个领域，这个领域的市场非常大，人均中国仓库的拥有量相当于美国的14分之一，美国每个人为了支持自己的生活消费，大概用到5平方米仓储的物业，中国现在统计上实际上只有0.38，这个差距很大，这个差距中也有一些统计性的因素，中国的物流构成或者运作形态因为在很多地方的物流的运营主体是非常分散的，所以可能还没有像美国零售整合到一定程度之后形成了一个大规模的物流，或者是规模化的物流，所以在这里会有一些统计上的小的疏漏，但是我认为大的门类肯定是没有问题的。

从设施的份额来讲，中国大概70%、80%的物流设施是相对老旧的，尤其是位置好的，原来存留下来的，很老旧，但是位置好，政府想做搬迁处理的时候，这个时候中国的物流市场老旧仓库的占的比重有70%、80%，现代物流也要增长，其实在区位和运作效率之间在寻求平衡，老旧仓库在安全性和运作效率上存在局限，为什么最近这一很多设施出现在城市相对边远，但是大体量出现，大的需要五万十万，这些产生了现代物流向城市的近郊和远郊去发展，对于上海这些物流设施已经衍生到昆山嘉兴这样的区位。

物流做好客户服务有一个价值的提升点，物流在于一个网络运作的互相的连通性，因为物流的成本大家都听了很多，物流整个成本占比在GDP18%，很大一部分是运输成本不够优化上面，运输成本占10%，可以通过选址和运输效率撬动50%几的集约的，我们接触到比较多的物流经理人或者是物流总监，他们做了很多实际上是应急的事情而不是做规划的事情，因为这些应急很多时候来自于仓库的消防问题，漏水问题，种种这样的问题，使他们经常处于一种应付突发性事件的状态上，反而在精力上面存在掣肘，所以我们在考虑怎么样通过设施节点这样一个杠杆节省整个物流链上整体的成本，无外乎从三个方面入手，第一个方面选址，区位从交通枢纽，空港，等等这些都不用说了，做城市消费配送是一个比较大的需求驱动因素，选址有一定的灵活性，在这个选址的灵活性当中，怎么样找到适合你的客户群的选址变得很关键，选址是第一个，第二个是物业形态的规划设计，在前面那张上，大家也可能，老旧仓库的基本特性，最底端是农民仓，棚户那样的，我们有很多是在这里运作子，因为位置很好，第二个是有一些工厂的改制，但是这个方面的运作不是很好，因为厂房不设地平抬升的，因为物流是需要有叉车叉进去，需要有地平的抬升，需要有这样的技术标准，普洛斯在进入中国以后，有一些技术标准是开放的，大家是可以了解到的。第三个怎么通过客户和客户之间的联动找到产业链上的互动，我们自己这张网大了以后，我们看看怎么集聚我们自己的上下游的供给商，我们成立了一家融资公司，做我们内部的设备性的融资租赁，相当于客户进来以后可以提供精装房的干点，可以很好的和我的主业进行提供，另外也考虑和咨询机构做选址的模型，帮助客户做决策，比如说我们跟一些钟鼎，欧灵这样做行业处理的咨询公司合作，给客户服务，我们自己成立了一个规划研究院，下周一在杭州有一个研究院的揭牌仪式，这个跟产业园区中是小巫见大巫，这里只是强调一个概念，做物流第一是选址，第二是产业的规格设计，第三是这些软性服务的提升。

所以说从最近这一拨对物流地产的投资热潮，背后有驱动因素带动的，第一个****的驱动因素国内增长引擎从投资和进出口转向内需，但它为什么会对物流这么重要，这是一个重要的原因，当进出口比例很高的时候，大的货币从厂房用集装箱直接拉到港口或者是机场就出去了，其实停留的环节很少，在驱动转向消费的时候，各种在国内的转播分分拨的需求逐级的分级出来的，我们有RBC、CDC的分级，在国内会比较复杂性和机会点会很多，所以对国内需求的拉动作用是非常显著。

第二个是国内经济的发展，到了2015年整体的规模跟上海的规模差不多了，所以整个规模中，整个节点的属性发生了变化，所以这两年在中西部的投资有变化。

还要提到电商，电商是改变了一种格局性的东西，在整个零售体系中，有两个趋势，第一个当然前几年就看到了，大型的零售连锁，第二个是最近的电商的发展，大型的零售连锁的发展在国内环境中起到的驱动是原来的零散的物流不能规范的管理都进入了一个可视化的管理，把许多零散的业务运作起来成为一个能够抓的上手的客户，电商不用说了，有很多的增长，大家也看到了很多。

现在有一些动态也面临一些挑战，简单讲四条，尽管物流地产很热，但是进来谁做谁知道，第一个枢纽城市的土地供给非常紧张，上海、北京这几年物流供应地基本上不放了，物流地基本上没有了，所以在这张网络核心节点怎么建立和扩大变成一个很大的挑战，对新进的同行来讲，他们在这里面临的挑战很大的，以普洛斯为例，我们也是抓住了一波比较好的时机，在上海这样的城市可以建立25个据点，在现在的情况下建立一两个据点都是非常艰巨的任务。还有一个利润是比较低的，大家看到了普洛斯上市，看到了比较风光的一点，但是大家要看到这个持有型是一个重资产的方式，你要找到股权资金，沉底的资金渠发展，你的区位是慢慢的压缩空间的，所以和利润之间的冲突是很明显的，如果各家没有一个完整的运营体系和强大的客户的黏度支撑，实际上做这个事情是有一定难度的。

第三个我们现在做到了一千万的资产规模，可以做资源整合的努力，因为这些资源也是要背靠着一些大的平台运作，这一点内生资源变的越来越重要，所以自身的先发优势是比较重要的一点。

第四个是资金，这个变的越来越重要，如何通过自己的资本运营模式找到跟你对口的资金来源是大家要考虑的一个问题，以普洛斯为例，我们资金主要来源于股权资金和长期持有的资金，大家如果将来做持有型这是一个可以思考的方向，你的产业是不是可持续，是不是在融资或者在前期有一些历史的评级，也是有一个进入的门槛，因为这些平台在投放的时候，往往有一些审核事项，有一些硬门槛需要提升的。希望大家有机会多交流。

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