随着一线城市房地产调政策控迟迟不得推出，万科总经理郁亮等大型房地产开放商认为中国房地产市场由原本的“黄金年代”褪色为“白银市场”。在这种市场压力下，原本聚集于传统房地产市场的投资人开始关注更加细分的地产产品。

兴起于20世纪60年代末美国的自助仓储开始逐渐引起中国房地产投资者的兴趣。自助仓储在香港等亚洲地区和国家又叫迷你仓，这种主要用于储存物件的小型仓库，是经营者将大型封闭空间改装并分隔成若干间小仓库以出租的方式进行盈利。随着一线城市的房价不断上涨，刚需住宅的小户型比例逐步加大，购房者为了减少闲置物品对房屋空间的消耗，会将一些闲置物品存储在这种迷你仓储中。

一些投资人预计，迷你仓将会成为中国地产市场最后一片蓝海。仅在深圳迷你仓市场，就有近百倍的增长空间。

深圳迷你仓市场将增长百倍

深圳中央商务区，在一座名为“金地名轩”的高端住宅社区地下空间藏着深圳首家私人投资的迷你仓运营商——“好管家迷你仓”。将近500平方米的运营与办公室里，好管家迷你仓创始人正在盯着那部宽大的ADT监控视频终端，数十个视频探头正在记录从1到23立方大小不等的百个存储单元的情况。在他的办公桌上是11月份新入驻的多位租客的签约合同。而来自APP上多位顾客的预约订单让他觉得投资这个地产细分产品并未失算。

好管家长期从事境内外房地产市场投资。这个31岁的深圳人此前在多家房地产投资机构担任要职，现在他是房地产投资基金的创始合伙人。如今他又有了新的头衔：好管家迷你仓创始人。

20世纪60年代末，美国得克萨斯州开始出现针对小型用户为主，将大型封闭仓储化整为零的仓储产品。这种产品被研究界定义为迷你仓的雏形。随后，这种以储存物件为主的小型仓库传入中国香港、新加坡等亚洲地区与国家。经营者将大型仓库改装分隔成若干间小仓库或大小不等的储物柜, 进行出租,一般是按月计算租金。每间仓储的锁可由运营商提供，亦可由租客自行配制。运营商不能自行打开已被出租的储物间。

在好管家迷你仓的仓库中，好管家对《中国经营报》记者介绍：“迷你仓这种地产产品在内地很多人和房地产企业并不知道这种产品。”目前仅有深圳、上海、广州、深圳等一线城市和个别省会城市出现。“我认为造成国内国外冰火两重天局面的主要原因是国内市场还不成熟，大量市场处于空白阶段。”

好管家认为，深圳与香港的市场情况极为相似。因为香港和深圳都是区域经济中心，人均购买力强，人口密度高，土地价格和居住价格极高。他总结说，看一个城市是否有可供迷你仓发展的土壤要看三个方面：第一要房价较高，第二新房平均建筑面积越来越小，第三人口流动性大。“深圳和香港都满足了这三个条件。”

他说，房价越高，迷你仓的市场会越好。因为在高房价的环境下，开发商会把住宅建造得越来越小，以此控制总价才能让购房者买得起。而房屋越来越小，那么安放闲置物品的空间就越小越少，甚至会占据大量居住空间。“花好几万买的房子，谁都不会愿意让闲置物品占据大量空间。”

这位房地产投资人认为，目前美国有58000个迷你仓，有一大批从事该领域的上市公司。而香港有700多万人口，已拥有300多个迷你仓。“深圳有超过2000万人口，大小加起来却只有10多家迷你仓运营公司，而且每家公司只有一个迷你仓。所以我认为深圳完全可以容纳1000个迷你仓单位。”

这也即是说，在深圳迷你仓市场，有近百倍的增长空间。

成为蓝海还有很长一段路要走

作为创始人，好管家并不担心将剩余数十间仓储出租出去。他看好未来市场的原因是：“做迷你仓跟做传统房地产产品一样，最关键是地段、地段，还是地段。”这句原本出自港商李嘉诚的金科玉律在好管家看来一样适用于迷你仓的开发。

“我之所以选择在福田区域投资，就是看中这里的地段优势。这一点在香港和内地其他城市都得到验证。”好管家介绍说，在最先兴起迷你仓的欧美国家其仓储位置大多在农村、城郊结合部或城市内部等多层建筑里。其中位于城市中心的迷你仓入驻率和市场认可度最高。

2014年9月中国商务部与中国仓储协会编制发布的《中国仓储业发展报告》称，自助仓储逐步在一线城市得到发展。全国目前已有近20家自助仓储企业，****的企业目前有8家连锁店。

好管家对记者置评说，对于传统房地产开发商来说，深圳福田区域的区位优势不言而喻，但是这个区域中却没有迷你仓产品。“在福田地区有大量的小型公寓，也有大量境外来华工作人员，这些人更加容易接受迷你仓产品。因为他们需要提高自己居住空间和舒适度。”

“一辆存放在金地名轩公寓里的自行车，大约要占据2平方米的面积。而这里二手房价格每平方米大约7万元。所以，存储这辆自行车的成本十分昂贵。而如果选择迷你仓存放，其每月存放成本大约只需百元。”他说。

其实，不仅房地产投资人看好迷你仓，一些大型房地产开发商都涉足了这一细分市场。2013年中航工业与香港****迷你仓企业储存易迷你仓集团在上海合资成立“中航储存易”项目抢滩内地迷你仓市场。

而境内房地产商龙头万科则在2012年就推出了名为“万物仓”的社区配套产品，以促进其住宅项目的销售。万物仓是万科为业主提供的一种自存仓服务，业主可以把一些暂时不使用的日常用品临时寄存在这类地方，并支付一定的租金费用。

同为好管家迷你仓创始人对记者置评说：“从事商业地产运营与迷你仓运营大同小异，但是运营迷你仓则是直接接触客户的多样性与细分特点。从全球市场看，迷你仓的主要客户是个人。而在CBD，个人客户和企业客户是各占50%。同时，我们会根据不同客户要求提供不同增值服务，比如为周边社会客户接送货；为网商客户提供代发快递等。”

《中国仓储业发展报告》预计未来私人自助仓储将会逐步进入快速发展期，更多投资人将会进入这个领域，现有自助仓储企业将会不断扩建经营网点，并逐步走进大型高端社区。

要求匿名的中国房地产业协会高层人士对记者表示：“迷你仓刚刚进入内地市场，尽管在一线城市很有前景，但是目前缺乏具体的标准和规范，同时也缺乏政府在法规机制方面的引导。所以，自储仓储这种业态形式要成为蓝海还有很长一段路要走。”