万变不离其宗：业务、策略、融资。只要做好这三个方面，成功并非难事

　　站在最前列，但不能被超越

　　—仓储物业领袖Public Storage Inc.　　　　　　　　　　

　　美国房地产行业细分的程度已到了相当惊人的地步。可以说有什么样用途的物业，就会根据这种物业产生出一个细分的行业领域及一些优秀的领军企业。从写字楼、住宅物业到医疗保健物业，莫不如是。Public Storage, Inc. (以下简称PSI)就是其中的一员，该公司现在是美国****的仓储物业持有者和经营者。

　　1980年7月10日，PSI在美国加州以房地产投资基金(REITs)的身份正式成立。1984年10月19日，PSI正式在纽约

股票交易市场挂牌，成为一只上市的REITs。截止到2004年12月31日，公司通过直接或者间接投资，总共拥有1464处仓储物业，可出租的面积达到了8920万平方英尺。

　　遍及37个州的自用仓储业务

　　在很多人眼中，仓储地产行业还很陌生。PSI所从事的业务是提供仓储空间、仓储服务和管理，公司的主要收入来源是仓库出租的租金收入和物业管理费用。PSI每年的收入中有97%来自仓库的租金。其实，PSI从事的并非所有种类的仓储业务，而是其中的一类——自用型仓储业务(self-storage)。自用型仓储业务是为个人与公司提供各种用途的仓库空间和服务的业务，通常这种仓储地点的成本比较低廉。公司提供的仓储地点一般有两种，一种是完全封闭的保密型空间，客户在租赁了封闭的仓储空间后，这个空间就在合同期限内完全归客户所有。另外一种则是开放式的仓储地点，这类地点一般供客户长期停放一些大型的交通工具。

　　PSI所服务的客户主要包括个人和私有公司。不同的客户对于仓库的用途也有不同需求。个人通常租用PSI提供的仓储地点来存放家具、家电、个人贵重物品和交通工具等。而公司则通常用这些仓库地点来储存剩余库存、商业机密资料、过季货物和机器设备等。

　　PSI的仓储物业通常由3到7个单独的建筑组成。其中，仓储单位的数量在350个到750个之间。每个仓储单位的面积从25到400平方英尺不等。每个仓库内的高度为8到12英尺。这样多元化的仓库类型为不同的客户提供了齐全的选择。

　　PSI的仓储物业在区域的分布上非常广泛，遍及了美国37个州。这些物业通常坐落于大城市的中心或者接近大城市的地方，对城市中居住的客户提供了相当的便利。公司会有选择地把所经营的仓储物业建造在那些人口密集，居住区集中，且商业项目开发聚集的地区。当然，并不是所有的地区都适合把仓储物业建造在城市的中心。比如在一些人口过度密集的城市，市政府为了控制城市的建筑密度会出台一些限制性政策，直接导致了这些城市土地成本的增加，PSI在这种情况下就会选择距市中心较远的地方开发仓储物业。

　　五大特点确保优势

　　PSI从事的仓储物业经营和开发行业并不是一个可以轻而易举地攫取利润的领域。在美国，该行业的竞争非常激烈。从开始阶段的群雄割据，仓储物业已经发展到了高度整合的阶段。并且美国国内随着越来越多的资金流向房地产投资领域，仓储物业中的投资也日益增多。目前，除了PSI公司，其他的一些上市REITs和地区性的私人投资者也开始进入该行业。因此，公司在进行投资和收购等活动的时候，势必遭遇新竞争对手。

　　虽然竞争激烈，但是PSI对于自己在行业中的地位充满了信心， “我们相信公司管理人员在运营和融资上的丰富经验，再加上公司良好的资本结构，全国性的投资策略，物业的地域多元化分布，整体的规模效益和响亮的品牌一定可以让公司在同业竞争中占据有利位置。” 公司的CEO乐观地说道。

　　公司在仓储物业的经营与管理上确实有独到之处。首先，公司有着一套完整的销售系统和全国范围内的电话预定系统。这让公司能够迅速地得到市场信息，并及时地根据市场情况调整定价和销售策略。PSI还为客户提供一种增值服务，无论顾客在什么地方居住，他们只要拨打电话到PSI的任何一个仓储物业，就会被自动连接到公司的全国电话预定系统上。该系统会根据顾客的要求、所在位置、具体偏好等因素挑选出最为合适的仓储地点。此外，该系统还会向客户介绍其他服务种类。这套全国范围的电话预定系统让公司的销售更加具有效率。

　　由于PSI已经成为美国目前****的仓储物业的拥有者和运营者，公司也因此获得了其他竞争对手无法比拟的规模优势。到2004年年底，公司在美国的37个州通过直接或间接投资，已拥有1464处仓储物业。出租的仓库数量也超过了74.8万个。随着规模的扩大，公司的利润空间也随之攀升，同时管理成本也得到大幅度下降。公司的规模效益还体现在广告和宣传上面。“因为我们的物业遍及美国将近80%的地区，所以，我们可以大胆地在全国的电视台作广告。而对于其他竞争对手(特别是一些地区性的仓储物业运营者)来说，在电视上推广自己公司的机会非常少。”在美国，电视广告的成本和费用相当高，如果不是规模较大的全国性公司，很少会选择在电视上作广告。

　　在电视上作推广也让PSI公司的品牌认知度达到了一个相当高的水平。目前，公司的“Public Storage”已成为私有用途仓储物业行业中最响亮且认知度最高的品牌。在美国大多数的城市中，“Public Storage”已经成为仓储物业的代名词。极高的品牌认知度也让公司在推广渠道上比其他的同业竞争者独具优势。比如，一些知名的媒体会对公司作专访。在无形当中提升了公司的声誉。

　　PSI还积极开拓与仓储业务相关的零售服务，让公司更好地满足客户的需求。提供种类齐全的零售服务可以说是PSI的一个优良传统。其包括：出售保险锁、盛放各种物品的盒子、包装材料，为客户提供卡车等运输工具的租赁。这些零售服务不仅为客户提供了极大的方便，同时也为公司吸引了更多的新客源。

　　在经营过程中，PSI对于客户的关注可谓无微不至。2004年12月，公司收购了一个保险公司。然后，利用该公司为仓库租户提供资产保险。虽然客户可以选择其他保险公司，但是在这家公司保险可以享受更多的优惠。“提供这样的保险业务，对于公司的形象提升非常有好处，客户会产生一种安全感。这对于公司仓库租赁业务也非常有益，谁不希望将自己的物品存放在有良好安全保障的地点呢？”

　　巩固、收购与开发的增长策略

　　首先，作为一个以REITs身份注册的公司，PSI要保证将90%的利润都回报给投资者。其次，作为一家上市公司，将公司每股的价值****化是PSI义不容辞的使命。因此，一只上市的REITs必须要保证自身的稳定增长和投资策略的安全性。根据公司自身的特点和所处行业的特殊性，PSI制订了特有的增长投资策略。

　　首先，要竭尽全力提高现有仓储物业的运营能力。在PSI眼中，现有物业都是一些极其稳定且优质的物业。因此，公司认为要提高这些物业的运营表现就需要从软件方面入手。 第一、对现有仓储物业实施严格细致的监控和跟踪。根据每个物业的预定电话数量，客户搬进搬出的频率等因素，PSI会对销售策略及时做出调整。第二、对于市场的供求数据及时做出分析，然后调整现有仓储物业的销售策略。第三、对于租金水平和空置率之间的平衡有着自己独特的理解。以极其低廉的租金来维持低空置率和以高昂租金来弥补高空置率的损失都不是公司所期望的结果。PSI认为租金和空置率之间应该有一个平衡关系。只有达到这个平衡才能让现有物业的回报达到****。

　　提高现有物业的运营能力的另一个方面，就是对物业硬件的扩建和改造。在公司现有的物业中有相当一部分是在20年前或者更早的时候开发建造的。随着时间的推移，市场的环境在不断地发生变化。那些原本适合市场的物业可能变得落伍。因此，公司在2002年到2004年的3年中，投资7150万美元用于年久物业的维修改造。在2004年，公司又确定了37个现有物业的改造项目。改造资金达到11230万美元。项目改造后将为公司增加224.6万平方英尺的可出租空间。

　　在稳定了现有物业的表现后，PSI接下来要考虑的就是通过收购新的物业保持规模的优势。在收购物业的时候，公司首先考虑的是那些目前公司已经参与运营和管理，而且拥有部分权益的仓储物业。因为对于物业的质量和运营情况非常了解，同时，也更容易以相对较低的价格进行内部收购。在PSI收购的物业中，通过这种形式得到的物业占到了将近一半的比例。

　　其次，PSI会考虑收购完全由其他公司拥有和运营的仓储物业。而如何看准此类物业的质量和未来发展前景是非常关键的。公司对于自己的眼光似乎拥有足够的信心。“在美国三分之二的市场上进行仓储物业的多年经验与知识，让我们在判断物业的质量和未来前景的时候更具优势，”公司负责人员对于物业的收购充满信心。

　　PSI也会选择自主开发一些仓储物业。特别是在那些仓储物业还不发达的但是充满潜力的市场。从1995年开始，PSI与一家房地产开发商成立合资公司。到目前为止，该合资公司已经开发了140个仓储物业。由于是公司自主监管开发的物业，这些物业对于公司的业绩增长起到了积极的作用。在2004年，PSI在自主开发物业上又有了新的动作。在公司一个名为“管道”的策略中，有10个新的仓储物业将由公司开发完成，开发成本将达到9840万美元。建成后，能够提供75.4万平方英尺的可出租面积。

　　完善的融资体系

　　即使拥有完美的投资策略和经营手段，如果没有足够的资金支持也无异于是纸上谈兵。可以说，PSI有着一套相当完美的融资体系，该体系包括银行贷款、发行债券和股票、剥离不良业务以及通过投资其他上市的REITs股票来获得回报。

　　由于良好的信誉记录和业绩保证，PSI每年可以从银行和其他金融机构得到2亿美元的贷款额度。这被公司看做是最稳定的一个资金来源。因为，这是公司用辛苦的经营和良好的信用换来的。但是，为了保持或者想要获得更高的贷款额度，公司必须保证在期限内将贷款偿还。所以公司要用贷款额度筹集到的资金运用到相对稳健的投资中。比如，用贷款来支付收购的物业等。

　　由于是上市公司，PSI可以通过发行股票来融资。在收购了高质量的物业以后，再将其上市发行股票。高质量物业的收购让公司的整体资产价值在股票市场上得到了快速提升。

　　在PSI的融资策略中还有一个值得称道的手段，就是通过投资其他上市REITs的股票来获得回报。在过去6年中，PSI投资过两只上市REITs的股票。PSI投资其他公司的股票通常有两种选择。一个是通过购买股票慢慢吞并该公司。另一个是如果认为该公司不符合自己的发展策略，那么PSI就会在价格合适的时候出售这些股票。1999年，公司就是通过增加对于Storage Trust公司股票的持有而最终将该公司收购的。而公司投资的另外一家公司的股票就选择了在适当的时机出售股票得到了现金的回报。

　　对于任何一个将物业上市的公司，保持物业的质量都是非常重要的。通过对不良物业的剥离，公司不但保持了资产的高质量。而且得到的现金将，并投资到其他的业务上面。公司在2004年出售了其拥有的一处

商业地产物业，得到380万美元收入。2003年，公司出售了非核心战略市场上的五处私人用途仓储物业和一处工业物业，共为公司带来了2100万美元的现金收入。

从PSI的经营之道中，人们可以清楚地看到三个特点。首先，公司专著于自身业务。其次，公司有着完善的系统化的增长策略。最后，公司懂得如何融资。其实，从事仓储行业的美国公司为数并不少。但是，真正在这个行业中有一番作为的却很少。PSI的成功经验告诉我们，万变不离其宗—业务、策略、融资。只要做好这三个方面，成功并非难事。

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