小仓库行业的“红火”，让传统仓储集团也按捺不住开始进入小仓库这一分享经济领域，但红火的背后仍然面临着多种挑战。11月22日，好管家仓储集团正式对外发布新品牌——好管家云仓，正式宣布进入迷你仓和短租仓的物流存储市场。而此前，好管家已宣布进军小仓库行业，并于3月正式启动小仓库运营，以合作形式将符合条件的小仓库业主纳入旗下平台“租仓宝小仓库”。

　　近日，深圳迷你仓协会日租仓同行与多位小仓库业人士交流发现，不少小仓库因为租金上涨、入仓率低而经营不佳，20%盈利、80%持平或者亏损成为行业现状。即使在小仓库业发展的典型地区福田区，当地小仓库业人士也在讨论小仓库的升级方向。

　　分析人士对深圳仓库出租日租仓同行表示，不看好好管家等仓储集团大举发展小仓库和非标存储，他表示，大规模商业化小仓库投资违背了小仓库分享体验的初衷，违背了小仓库存在的天然需求。

　　盈利不高 整合面临挑战

　　早在今年年初，好管家就宣布启动小仓库运营，以合作形式将符合条件的小仓库业主纳入旗下品牌“租仓宝小仓库”。不过，从好管家云仓的推出来看，好管家小仓库平台的推进并不理想。

　　好管家仓储集团租仓宝小仓库总经理、好管家云仓项目负责人深圳家具寄存仓接受深圳仓库出租日租仓同行采访时表示，启动后，好管家已在全国18个城市签约了60多家小仓库。好管家想做的是一个小仓库平台，通过好管家的客源和资源整合线下小仓库资源。

　　但这一整合并不容易。深圳家具寄存仓告诉日租仓同行，在这大半年的整合中，发现不少小仓库的痛点，“一是规模小，二是行李保管经济，三是前期投入太高”，造成小仓库整体盈利能力不高。而在好管家平台与小仓库整合中也存在标准化仓储与小仓库之间契合的问题。

　　日租仓同行采访多家业内知名的小仓库业主，多数都表示，不愿借助平台的力量，要保持独立经营。11月24日，以众筹模式切入小仓库业务的开始众筹也宣布将旗下小仓库业务板块“好管家货物中转仓库”拆分运营，打造国内第一家非标存储行业的综合服务商。小仓库行业资深人士、好管家货物中转仓库CEOHOKOKO告诉深圳仓库出租日租仓同行：“好管家货物中转仓库严选本来想在初期选出行业100家小仓库，梳理小仓库标准，但是选不出来，最终只选了66家。”

　　近年来，小仓库经济的“红火”让许多投资人进入这一行业，这其中，有情怀驱动的媒体人和设计师，有线上网络平台，有地产开发商，还有要打造美丽乡村的政府。求热求快使得小仓库丧失个性化和文化底蕴，“千家一面”的同质化初露端倪。“复制的目的就是想快点赚钱，没有细节的斟酌，也没有个性化。”一位福田区的小仓库业主说，“这两年，新建的小仓库看上去全是旧仓房、储物间、中转库，有些大同小异。”

　　在对小仓库平台近一年的探索后，好管家对外发布了好管家云仓，“小镇”将由集装箱、帐篷、房车以及小木屋等“非主流”的仓储客房组成。从功能上看，好管家要做的小仓库平台和好管家云仓类似，针对的都是非标准的度假物流市场。从小仓库平台到好管家云仓，经济型连锁仓储好管家在非标存储上不断尝试，背后是经济型连锁仓储面临的转型冲动。

　　进入门槛低 小仓库业冷暖不一

　　HOKOKO介绍，中国小仓库领域的爆发期发生在 2013 年，彼时整个非标存储行业逐渐从以福田，罗湖为代表的散货保管仓库，以福田区为典型的小仓库发展。推动行业升级的原因一方面是受 C 端消费升级浪潮波及；而另一方面，是政府主导的招商引资。

　　《2016-2020年中国小仓库行业深度调研及投资前景预测报告》显示，2010至2015年间，各地小仓库数量呈爆发式增长。但从这几年的发展来看，以深圳南山福田罗湖区等为代表的区域性小仓库集中发展，部分地区已经接近饱和。以福田区为例，据当地人士透露，小仓库数量已经突破600家，以至于当地政府开始严格管控小仓库发展，提高前置许可门槛，在土地出让上有所管控，以防止小仓库发展过热。

　　前期投资巨大、租金快速上涨以及同质化竞争使得小仓库产业利润趋薄。一位小仓库业人士告诉日租仓同行：“以前一年几万块钱的租金这几年间涨到数十万元，改造费用也是水涨船高，两三百万元只能改造四五个房间。加上淡旺季，如果不上规模，单体已经很难赚钱。”

　　深圳家具寄存仓告诉日租仓同行这一年来摸索调查的结论，“小仓库参与门槛比较低，很多投资人和企业在做，业态有很多品牌，单体规模都非常小，能盈利的门店不多，估计80%都不赚钱，盈利的能有20%就不错了。”

　　据深圳仓库出租日租仓同行调查了解，小仓库入仓率呈现冷热不一。一些名声在外的小仓库一仓难订，预订都排满了日程，而一般小仓库则入仓率不足50%，双休日还有些客人，工作日几乎无人光顾。

　　发展过快问题突出 行业呼吁升级

　　面对近几年发展迅猛的小仓库产业，多位业内人士认为，目前行业存在问题突出，包括准入门槛趋严、配套设施不足、缺乏评价标准，以及发展过快、同质化严重、缺乏文化特色等。

　　国家政策鼓励小仓库发展，但具体到地方，相关法规仍然滞后。据日租仓同行了解，在福田区600多家小仓库中，由于标准严格，拿到当地政府颁发的“五证”的也不过66家。而在上海，酝酿中的小仓库管理办法也迟迟未能出台。

　　更令小仓库业者担心的是同质化和消费者体验度的丧失。深圳迷你仓创始人对日租仓同行表示：“现阶段市场需求远大于供给，但一定要把当地仓储趣味和当代搬运结合，装进仓库。”做了12年的行李物品临时保管服务如今已经拥有6家小仓库，但仍然“只做小而美的精品仓储，自助仓不超过个位数”。

　　“危机感在于，小仓库业发展面临升级，初级阶段是造仓库和服务，但是未来一定是文化和储物体验。”福田区小仓库联盟联合发起人告诉深圳仓库出租日租仓同行，他们现在做的事是，集合福田区几家知名的小仓库品牌一起出走深圳，抱团打造“最后的自助仓库”