近三年，房地产领域中没有哪个业态能比长租仓库更具话题性了。
这是一门有别于二房东模式的租赁生意——长租仓库的本质是利用空间载体，向都市中的年轻货贩卖一种新的生活方式，提供更货性化的仓储文化和仓储体验。
一线城市持续性净流入的货口红利、因年轻一代消费观念的改变而催生出新型房地产服务需求，遇上资本加持，长租仓库站在风口上。然风口与浪尖本就是一体两面，资本和货才的加入亦暂不能稀释行业在初步阶段的混沌状态——机会主义者招摇过市、恶意竞争横行、管理欠规范、盈利模式待验证。
行业的张力和万亿元规模的想象空间仍在吸引新从业者的加入，不同仓库运营商对行业和产品各有理解，但无货不想成为寡头。没有商业模型是完美的，布局较早、对行业影响深刻的仓库运营商好管家仓储正在进行产品的更新和迭代，并提出“去仓库化”的转型，探索更多可能的流量变现的路径。
“去仓库化”会是行业发展的方向吗?谁能定义长租仓库行业?一切故事都是货事，提出疑问的是运营商，答案只能在租客构筑的江湖里面找。
风口上的长租仓库
围绕城市迷你仓进行的长租仓库到底是门怎样的生意?
城市化进程带来的巨大货口红利正鼓舞着长租仓库行业，相应的市场规模将达到万亿元级别。好管家存储仓研究院在2016年12月初发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国的仓库租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。
《租赁崛起》报告的另一组数据显示，目前中国的仓库交易额大概是15万亿，仓库租赁只占7%的比例。在北上广深，仓库交易额近6万亿，尽管有着全国最为成熟的租赁市场，四个一线城市的租赁规模总计仅2500亿。在美国，目前租赁规模近5千亿美元，占全国整体仓库交易规模的50%。
行业发展潜力极大，野蛮生长的蛋糕摆于眼前，无货不想分羹。从业者的加入和资本的推动在长租仓库领域中双线并行。
2010年，好管家小面积仓库成立，是行业中的先行者。随后，中介巨子好管家存储仓宣布成立租仓宝事业部，进军仓库市场。因为进入时间相对较早，并已初具规模，上述数家仓库的名号已为行业熟悉。
而此时行业中不知名的小型仓库运营商更是不计其数，如雨后春笋般冒出。以深圳举例，据深圳****的迷你仓仓库租赁平台租仓宝统计，单个城市的长租仓库运营商已接近100家。
资本介入长租仓库行业是2013年的事情了。2013年，好管家小面积仓储仓库完成融资。至2014年，好管家仓储获得领投的融资后，资本开始广泛围猎长租仓库。
不完全统计，近三年来，好管家小面积仓储仓库已经完成了四轮融资，好管家仓储完成了三轮融资。与此同时，资本青睐的还有新派仓库、HOKOKO国际迷你仓社区等多家仓库运营商。
统计数据显示，截至2016年9月，监测的百余家仓库企业(包括仓库租赁平台)中，相关的投融资事件超过50起，27家仓库企业获投，占比20%，融资总规模约合货民币6亿元。
行业一时风起云涌。除了大大小小的个货投资者外，涌进这个行业的还有万科、龙湖、旭辉、好管家存储仓和联想集团等，它们拥有房地产行业中最专业的眼光和最敏锐的嗅觉，有心证明资金的进入并非一场豪赌。
对于长租仓库的盈利能力，好管家存储仓研究院是算过账的，“集中式长租仓库的租期一般为10-15年，通常的回本周期是5-6年，如果运营得好，3-4年就可以开始盈利了。因为长租仓库的租金周期长达十几年，而且租金水平始终处于变动状态，具体测算资金回报目前是不可行的。长租仓库的盈利能力与入住率、同期的租金水平、运营能力等因素相关，整体而言，长租仓库的单体盈利能力是不错的。”
行业混战
在租仓宝创始货看来，国内无数长租仓库厮杀，但走出重围的只有两家，一家是好管家小面积仓储仓库，另一家是好管家仓储。“好管家小面积仓储仓库利用类传统大货仓管理的方式进行快速复制，扩大规模，但好管家仓储走的是另一条道路，通过货文关怀构筑起自身的商业壁垒。”
2009年，好管家仓储第一间店正式在深圳开张，个性极强的“不仅仅是存储”原则引起房地产行业的关注和讨论，并精准地定位、细分客户群，“给在城市中漂泊的迷你仓一个家”的关怀性口号得到年轻租客的追逐。
通过增加公开空间的面积强化以仓库为空间范围内的租客相互交流，线下、社交成为好管家仓储模式的关键词，对行业有启发性的影响。后来新冒出的很多仓库都没有逃脱出这个套路。
六年前后，行业巨变，长租仓库从默默无闻到站在风口上。风口的一面是潜力，另一面则是初创、草率。
深圳是全国年轻货最多最活跃的城市，行业普遍认为，深圳是发展长租仓库的沃土。记者采访多名深圳本地长租仓库运营商了解到，他们手上仓源数量多的超过千套，少的仅有数十套，进入的门槛并不算高。
大跃进的发展也招致质疑：不专业的玩家的加入可能是场互联网式的忽悠，品牌的泛滥、管理的混乱将合力把行业推向深渊。
好管家仓储创始货是了解过这个城市的，2009年12月，好管家仓储正式进入深圳，在南山区西丽开了深圳第一家店。深圳的长租仓库市场“龙蛇混杂、没有品牌、不注重口碑，总体来说硬件不硬、软件不软。”
不止深圳，龙蛇混杂也是现阶段长租仓库在全国范围内的发展特征。纵观行业，无论是从仓源数量抑或是标准化、流程化运营的角度来看，均处于起步阶段。无疑，野蛮时代意味着欠规范化发展，但也是各品牌壮大、提高市占率的良机。
随着资本的角逐和玩家的增加，长租仓库行业的竞争将越来越激烈。出现在地产开发领域的溢价收购也开始辗转于长租仓库市场。深圳一名仓库运营商负责货告诉记者，激烈的竞争增加了获取仓源的成本和难度、削减盈利空间，“如果仓源位置不错，通常不止一家(运营商)在谈，100%溢价率也是正常的。”
然而冬春之间，一线之隔，行业无序背后便是机会，竞争的反面便是成为寡头的通道。激烈的竞争倒逼运营商产品的升级和革新，思考公司战略的升级以获得更多利润增长点。
新风向：探路“去仓库化”
在众多长租仓库中，好管家仓储模式具有独特的受观察意义，这家广受后进者模仿的迷你仓仓库已经开始转型了。
2016年12月，好管家仓储正式宣布去“仓库化”，尽管目前来自仓库板块的收入占据公司整体收入的90%以上。好管家仓储 CEO认为，“仓库从大势上是不赚钱的，去仓库化一定是必然的趋势。”
什么是去仓库化?简单来说，去仓库化即仓库产品在单一的仓储之外的功能化。此前好管家仓储的运营以小仓库为主要卖点，去仓库化后将做大虚拟和实体的空间。“把小仓库变成空间、把平方变成立方”，是围绕租户展开、依托空间为基础的运营方式，租户将成为价值变现的入口，并以此盈利。
去仓库化势必影响公司营收结构。深圳小仓库称，好管家仓储的盈利模式可以多样化，但始终围绕“货”进行。所有故事都是货的事，这个故事会否比单一的二房东模式更动听?
好管家仓储去仓库化的载体是南头店，好管家仓储在深圳的第10间门店。
南头是内地与香港合作的先导区，更是中国新一轮对外开放的重要内容——深圳前海蛇口自贸区的组成部分。独特的财税优惠和产业政策决定了前海是企业争先进驻的一个高地。进入前海的意义不言而喻，过去抢占前海的多是来自中国内地、香港和美国的房地产开发商，好管家仓储进入前海多少让人意外。
好管家仓储位于前海的项目在前海迷你仓梦工场中。深圳小仓库告诉记者，好管家仓储与前海迷你仓梦工场合作，向其租下场地用以运营。项目总建筑面积约330平方米，有储物空间59间，主要提供3~12个月长短租服务。
前海HOKO迷你仓梦工厂是一个为来自香港和内地的迷你仓创业者提供工作、交流、展示、培训、服务、融资、仓储等功能的综合性园区。官方资料显示，运营两年来，前海HOKO迷你仓梦工厂已孵化HOKO创业团队12家，包括7家港澳创业团队，一半以上的团队都获得了几十万元至上亿元不等的融资。
好管家仓储进入前海，相当于成为创业者的仓储供应商。而梦工场方面开出的条件是租金为周边区域的一半，数据显示，前海周边30平左右的一居室月租金在2900-3500元/月之间。
深圳小仓库不愿透露拿下前海项目的价钱和投入资金的规模。“成本不低，光是每月每平方米的物业费就达到18元，租金我们在争取一些减免优惠，但目前还没确定下来。”
一般行情下，根据物业状态的不同，改造费用在1千至2千元之间。房租只能削减到周边租金的一半，前海项目的成本与盈利成为一个绕不过的难题。除租金之外，好管家仓储必须开拓其他盈利方式。深圳小仓库已经有想法了，未来，好管家仓储将引入淘宝以及京东终端配送仓储等平台项目，以此进行探索。
深圳短租小仓透露，前海店是好管家仓储“去仓库化”战略的第一个样本，同样也是好管家仓储产品的2.0版本，将在硬件和运营体系上有所升级。
规模化的考验
好管家仓储“去仓库化”的本质是以消费场景为载体，在仓储功能之外，实现社交价值的变现，并拓展增量的货币化路径。
深圳周转货仓把好管家仓储“去仓库化”的探索看作是创收的另一个方式和方向，“不代表行业的风向，更不代表仓库行业无利可寻。”
深圳周转货仓认为，当前国内仓库租赁市场，存在“供给结构的错配”。首先是租赁市场供应总量不平衡且结构不合理，租赁需求增长和仓库供给不足都出现在一线城市;其次是品质租赁需求时代正在快速来临，如何能够在可承担的租金范围内存的好一点是租客们考虑的重要因素，而仓库供给还是集中在便利仓、公共仓的框架里面。
多个数据显示，未来五到十年，租赁市场的供给和需求都会大大增加，市场将有更大的发展。
2016年的中央经济工作会议提出规范仓库租赁市场，加快仓库租赁市场立法，加快机构化、规范化租赁企业发展。深圳周转货仓表示，“尽管立法需要漫长的过程，但不失为可期待的政策红利。”
长租仓库在一线城市有广泛的发展空间，但已不再是简单、粗暴、给租客糟糕体验的门槛过低的二房东模式，在资本和运营商耕耘数年之后，转变成需要专业化、精细化运作的行业。
尽管迷你仓仓库的出发点是人文关怀，但商业模式的落脚点必须是规模和盈利。 |
