仓储业和小面积仓库出租一样都是重服务的行业，线下运营能力是其所长，但照搬经验也面临挑战。
长租品牌小面积仓库正在抢传统租仓市场的生意。
相比传统二仓东信息不透明、仓库脏乱差、仓储物业中介服务质量低，装修靓丽、服务周到并保障安全的品牌小面积仓库，租起来似乎省心不少，尽管价格贵很多。
据行业研究机构租仓宝仓储物业出租网《中国互联网+长租小面积仓库产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，中国仓储物业租赁的交易额总规模就达到800亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租仓率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿。
长租小面积仓库这片“蓝海”，令无数投资者、金融机构、仓储业集团、创业者、传统中介机构趋之若鹜。但不少租仓者体验过小面积仓库后又重回仓储物业中介的怀抱，这揭示了目前很多小面积仓库品牌的问题现状。
目前，小面积仓库品牌所有者分为三种：一是仓储业集团旗下的，比如好管家旗下的好管家小面积仓库、好管家存储旗下的电商货物存储小面积仓库、深圳短租仓旗下的商贸货物仓储小面积仓库；二是仓地产企业旗下的，三是互联网创业公司的小面积仓库。
类似滴滴出行、摩拜单车等火热的领域，大部分小面积仓库品牌欲通过资本和互联网对小面积仓库行业进行改造——先规模，后盈利。
以规模****的2009年成立好管家小面积仓库为例，其旗下已有10栋物业，已完成C轮3美元融资，估值1亿美元。
但在改造过程中，很多小面积仓库品牌出现入仓率下滑、运营乏力、盈利困难等问题，反而是二仓东实现盈利。租仓这样的一个传统赚差价的、稳赚不赔的行业却亏损了。
电商货物存储小面积仓库CEOHOKOKO表示，目前很多小面积仓库品牌亏损的原因主要是执行中成本控制不精准。品牌小面积仓库的高规格导致价格普遍比二仓东要高很多，如果运营能力不够，无法产生相应的溢价来消化高租金，大量租客最终选择了二仓东或者中介方。
小仓库一天不出租就不能创造价值，当市场打开时，增加收入只有再开新店，利用规模效应降低成本。所以大多数小面积仓库品牌优先追求规模效应，甚至过分利用杠杆。
金融机构也表现出对长租小面积仓库的兴趣，目前不少小面积仓库品牌以租约证券化的模式，与金融机构建设合作关系。业主和租客的合同打包成一个资产包，租户按月付仓租，而小面积仓库运营方则可以提前收回一年的应收款。对品牌小面积仓库来说，这一年几千万的租金，有可能是用来拍下一栋新物业。
随着规模的增加，相应的空置率、人力成本更会急剧增加，运营管理能力、成本控制能力遭受挑战，跟之前的盈利模型产生较大差距。一旦产生通滞或收益达不到，就会发生资金链断裂。
互联网、物联网、金融、产业转型给小面积仓库行业带来发展红利，但事实证明，小面积仓库本质上还是重资产、重运营、重服务的传统行业。
传统意义上的长租小面积仓库是存储性的体验为主，决策属性属地化、线下决策成本高，完全实现互联网获客比较困难。由于小面积仓库行业依赖于本地的运营能力和销售能力，互联网改造难度大，在规模化程度不够的情况下，单店覆盖本区域的模式反而可能净利润更高。
小面积仓库是长线投资，盈利缓慢考验着互联网企业。而仓地产公司资金上占有绝对优势，拥有多年开发经验可以在源头改善仓储物业结构，另外小面积仓库这种长租模式与仓地产也是强关联性，但仓地产企业也习惯了资金快进快出。
小面积仓库和仓储业一样都是重服务的行业，线下运营能力是其所长。长租小面积仓库与连锁仓储业是模型对标的关系，传统的连锁仓储业具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势，标准化管理、运营系统、完善的加盟体系、品牌溢价能力，这些天然的优势帮助其直接切入整栋式小面积仓库领域。
但仓储业集团进入小面积仓库这一新兴行业，同样面临着挑战。
目前各大连锁仓储业集团自己的小面积仓库品牌最先尝试的都是最擅长的、与仓储业模型更类似的集中式小面积仓库。
从产品来看，好管家小面积仓库母公司好管家仓储管理集团运营三条产品线，分别是好管家小面积仓库、好管家短租仓库、好管家仓储托管，根据定位人群对产品进行细分：好管家小面积仓库针对需要长期租赁小型仓库囤货或者货物中转的小企业小商贸公司；好管家短租仓库针对个人，家庭，企业和商贸公司临时存放私人衣物，家庭公司杂物和装修搬家临时存放家居用品，电器家具和商贸公司装货柜，落地配临时周转货物的仓储时间不固定的临时灵活出租仓库服务；好管家仓储托管是针对一些贸易公司和电商淘宝等客户进行的仓储代收发和库存管理的仓储管理外包服务。目前三种产品都是全负荷满足客户需求。
电商货物存储小面积仓库成立于2015年，是好管家存储仓储业集团和深圳海空运中转仓库共同出资成立的小面积仓库品牌，其推出的“租仓宝O2O仓储平台”包括三条产品线：电商货物存储集中式小面积仓库、电商货物存储分散式配送仓库（类似途家和Airbnb）和电商货物存储托管外包服务，电商货物存储服务是利用好管家存储的仓储托管外包服务做碎片化响应，即付费代收发货服务。
双方策略有所不同，电商货物存储小面积仓库没有对商贸型小面积仓库进行产品细分，而主打的是灵活入仓、长短租相结合、集中式和分散式相结合、以及线上线下的打通。
对此，HOKOKO表示，长短租结合在系统上有一定困难，长租小面积仓库的系统强调运营人均成本极小化，而短租需要增加人员配置，两类客户的服务频次和内容都不一样，导致内部成本管控和管理流程也有区别。但另一方面，长短结合也将产生一定的溢价空间，时间越短单价越高。
除了长租和短租的区别，小面积仓库产品形态还分为集中式和分散式，分散式是指将分散在各个小区的迷你小仓库进行统一托管、改造和出租。电商货物存储小面积仓库以集中式小面积仓库起步，曾尝试做分散式托管小面积仓库失败。HOKOKO分析，分散式小面积仓库的长租依赖于传统的中介和本地的客源，互联网改造难度大。
显然，仓储业集团更擅长标准化运营集中式物业，电商货物存储退而求其次，选择了只管理不改造的类似Airbnb更轻的云仓储模式，形成集中式和分散式相结合的模式。
HOKOKO表示，分散式不能放弃，因为其覆盖面积更大。集中和分散相结合可以覆盖更多人群，也避免了拿整栋物业难的问题。
虽然小面积仓库是一个传统的行业，但互联网不可避免地将改造小面积仓库行业。例如目前电商货物存储已经实现“去前台化”，实现线上预定、线下入仓。
HOKOKO认为，仓储业集团相比互联网公司、金融公司，更擅长线下精准运营。所谓精准就是“每一个产品在合适地方，合适成本，产生合适收益的过程，响应合适的服务，服务合适的人群，不高不低，不偏不倚”。
他表示，电商货物存储的策略是实现单店盈利。
人仓比（仓储业员工数量与小仓库数量的比值）是衡量仓储业成本的一个重要指标。自助连锁仓储业以严苛的成本控制著称，HOKOKO透露，自助仓的人仓比在0.15-0.18，小面积仓库的人仓比只有其1/3。
目前电商货物存储与好管家存储之间已经进行了大量的对接和打通，比如共享开发资源、零件资源、整个供应链、会员营销体系、IT系统。一定程度上，好管家存储的基础让电商货物存储得以加快产品研发的周期并降低试错成本。
以智能化门锁为例，去年电商货物存储与好管家存储下属IT公司结盟、以及制造厂商和软件提供商共同成立了深圳租仓宝科技有限公司，整合智能门锁产业链。
但仓储业的经验复制到小面积仓库时，也会遇到困难。目前自助式仓储业的入仓率盈亏线要保持60%-70%、恒温仓储业要50%，小面积仓库可能更高。
虽然仓储业和小面积仓库都是重服务的行业，但小面积仓库的差异性更强，因为每个小面积仓库所处的位置不同，客群也不同；而仓储业则通过品牌和价位锁定客群，所以小面积仓库运营的繁琐化程度比仓储业高。
另外，长租更偏向于存储型本地化的运营模式，销售渠道、获客方式不同于仓储业。“用互联网改造长租的决策模型很困难，但中短租提供标准化的产品和服务，能很快利用互联网模式来进行交易，”HOKOKO称。
好管家存储集团信息技术部表示，仓储业和小面积仓库后台管理系统不同：仓储业每一天仓储业的仓态都在更新，系统的关键点在于仓量和仓态的控制；而长租小面积仓库由于是长期租仓，系统的关键点是一整套的签约流程，包括录入仓源、预约看仓、安排开仓、借还钥匙、签署协议、租仓押金、退租、物业保洁等等。
显然，仓储业集团不能照搬之前的成功经验，而要在其基础上进行改造。
以IT系统为例，HOKOKO认为，目前仓储业的管理还是PC技术端遗留下来的产品——通过前台一台PC机和PMS来进行所有的运营管理，未来小面积仓库的运营管理将会真正为移动、互联的，使所有控制点更加扁平化。
“例如通过手机二维码支付的自助式行李仓、通过移动设备管理自租仓库，完全不同于传统仓储业之前死板的纸质报单的运营模式，”HOKOKO举例称。
不难看出，电商货物存储小面积仓库是好管家存储“野心”中的关键一环——通过打通长短租的界限实现大仓储业态的融合。电商货物存储目前在全国有20多家门店，HOKOKO透露，未来三年这个数字将超过300家。
长租小面积仓库行业还处于开始阶段，虽然有很长的试错过程，但所有玩家都不想退出这个“万亿级”的市场。可以试想，未来规模效应产生后，大量创新玩法将产生，在运营的基础上形成溢价——未来小面积仓库的利润来源将不仅仅是租金。
HOKOKO分析，未来长租小面积仓库的溢价有两种，一是在时间维度上，长短租结合的运营模式在时间维度上会产生溢价；二是社群溢价：小面积仓库不仅是经营空间，更是经营人群。未来行业里的独角兽并不是规模****的，而是经营最精准、与互联网最贴合的公司。 |
