过去一年，上海物流地产市场火爆异常，出现了多宗高品质大宗交易案，体现了投资者对于中国高品质物流物业的信心。记者注意到，随着上海物流物业供应紧张以及需求强劲，大量的物流及仓储需求正在不断向周边城市，如太仓、常熟、昆山等溢出。上海及周边城市的物流物业设施也持续引起开发商、机构投资者、投资基金等关注。

大量需求外溢

大上海作为中国经济与物流产业发展的桥头堡，无论在产业规模与发展水平都处于全国领先地位。高力国际研究部在最新报告中指出，源自电商、第三方物流和制造业对优质物流物业需求保持强劲，截至年末，总体空置率同比下降6.6个百分点至6.4%。由于上海市今年推进综合整治行动，各区诸多违章厂房于仓储物业正被拆除清理，使大量租户涌入优质物流物业市场以寻仓储空间。强劲的需求和有限的可租赁面积令优质物流物业的租金快速增长。值得一提的是，由于上海可租赁面积极其有限，大量物流及仓储需求已向周边城市，如太仓、昆山、嘉兴溢出，并在近期持续涌向更外围的市场如常州、无锡、南通、常熟等）。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|工业部物流组负责人于汇斌同样向《东地产》指出，上海物流及仓储需求确实正在向周边城市外溢，“以上海为中心，一层一层向周边辐射，北面是太仓，西面是昆山，南面是嘉兴。一个格子填满之后，肯定会向更远的地方延伸，比如，太仓向北到南通，昆山到苏州，嘉兴到海宁海盐，就好像涟漪一样，这同样是进行时。”

究其原因，供应紧张、租金成本是一方面因素，“现在上海同一个园区内已经很难扩租，出于整体战略考量，一些企业会搬去离上海远一点的地方。只要搬去上海周边的租金成本的减少能够覆盖掉因搬迁而造成的陆运成本的增加，这些企业是很愿意往外走的，毕竟有更多选择的空间。”另一方面，于汇斌还指出：“物流往往分为生活需求（如网购快递等）和生产需求。现在,上海有很多生产制造类企业在往外搬迁，相对应的，他们的原料、成品以及和生产制造业相关的生产类需求，本身从位置角度也会跟随这些生产性企业往外迁。”

投资者持续关注

得益于上海外溢的需求，昆山、太仓及嘉兴等上海周边城市的物流物业市场十分活跃，租金出现稳定上涨。大型物流物业开发商也开始扩大对这些市场的投资及开发力度。

“上海周边城市的物流物业原本主要是应对本地需求，如今要承接上海需求，水涨船高，租金自然出现明显上涨，”于汇斌进一步指出，“目前，上海高标准仓储设施物业平均租金可达1.5-1.6元/平方米/天左右，而上海周边最新的价格也已达到1.1-1.2元/平方米/天的水平。最近几年，上海市内的物流物业租金一直呈现稳定向上增长的趋势，主要是新增物业供应量的增长速度比不上整体需求增长的速度，供应端相对需求端更小，且这一趋势在2018年预计仍将持续。”

高力国际数据同样显示，2017年上半年，昆山、太仓、嘉兴的物流物业需求强劲，租金均出现1%-3%的涨幅，空置率分别下降至约1%、2%与6%的低位。随着这三个市场可租面积逐渐减少，强劲的需求外溢至更多的城市。无锡、常熟、南通及常州均可见租赁需求增加，且入住率稳步上升。

未来三年大量项目入市

未来三年内，上海将有超过120万平方米的高品质物流项目竣工入市，总存量将超过800万平方米。此外，周边城市的大体量新增供应也将于近些年陆续交付，仅昆山2017-2019年间就将有超过100万平方米新增供应的新项目交付。高力国际预测。上海的空置率将在6%-8%之间浮动,太仓和昆山的空置率将保持低位。

前不久，嘉民中国刚刚通过股权转让方式与光大安石就其中国物流资产包项目达成交易。该资产包总共包含位于昆山、嘉兴、西安、青岛、无锡和沈阳6座城市的7项资产，可租赁总面积超过32万平方米。此次交易也是目前中国最大的甲级物流资产包交易。

高力国际华东区研究部董事陈铁东认为，上海及周边城市的物流物业设施对于开发商、机构投资者、投资基金等继续保持其吸引力，“主要原因是，尽管其净收益率在未来几年内还将小幅下调，但会始终高于其他物业类型。另一方面，物流物业的租赁需求旺盛，租期较长且非常稳定。此外，物流用地供应的稀缺，以及成熟物流物业项目的资本价值不断提升，预计未来上海以及周边城市将会有更多的物流物业大宗交易产生。”