[提要]杭州四个主要写字楼子市场中钱江新城存量和新增供应****，传统金融中心庆春的租金最高，成熟CBD黄龙的空置率最低。
 
　　5月17日，高力国际在杭州召开《长三角一体化战略对杭州地产市场影响展望》主题论坛，通过详细分析新型招商引资战略、旧楼升级改造创造资产价值提升策略、长三角区域宏观经济面及杭州商业地产市场状况，展望长三角一体化战略给杭州市场带来的机遇。

　　高力国际认为，作为我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一，长三角城市群是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，也是目前唯一通过国务院批准的世界级城市群，在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。而杭州位于“沪宁合杭甬发展主轴”和“沪杭金发展带”上，是长三角城市群南翼的中心城市，承担着接轨大上海、辐射城市群南翼发展的战略角色。

　　回顾杭州房地产的发展历程，高力国际研究发现，杭州四个主要写字楼子市场中钱江新城存量和新增供应****，传统金融中心庆春的租金最高，成熟CBD黄龙的空置率最低。2017年优质写字楼租赁市场企稳回升，空置率小幅回落，预计2019年后随着供应量的减少，空置率会逐步下降。在优质新增项目带动下，2017年全市平均租金水平继续稳步上升，同比增幅不断扩大，未来平均年租金增幅2%-4%之间。就写字楼租户类型而言，金融（43%）、科技传媒通信类（TMT）（18%）、联合办公（10%）及房地产行业（9%）为租赁需求较为强劲的行业。

　　商务园区市场方面，在创新驱动及高新技术产业发展的推动下，租赁需求自2015年来不断扩张，于2017年达历史高点。与此同时，新增供应在2015年达到高峰后，开始逐渐回落，空置率呈明显下降态势，于2017年达16.1%。2018-2019年累计将约有106万方的新增供应入市，在稳健需求的支撑下，总体空置率或将小幅上升，不过仍将维持在20%以下。在稳健需求的带动下，商务园区租赁市场租金呈稳步上升态势，年均复合增长率约为5.6%。

　　高力国际研究发现，2017年杭州零售物业租赁市场强劲，在新增供应放量的推动下，2017年净吸纳量超90万平方米，为历史高点，全市空置率回落至4%。2018-2021年累计将有184万平方米新增供应入市，在稳健需求支撑下，总体空置率将保持平稳。随着新入市优质项目被市场吸纳，杭州零售物业平均租金开始回升，至2017年末为人民币15.38元/平方米/天。分商圈来看，湖滨总体租金走势保持上升趋势，其他区域性商圈租金逐步提升。随着未来新项目的不断入市以及稳健的租赁需求，全市平均租金将保持平稳，平均年租金降幅在2%-5%之间至2020年后逐步回升。

　　物流仓储市场方面，高力国际表示在电子商务和第三方物流、制造业发展驱动下，2017年租赁需求表现强劲，达历史高位， 2017年空置率同比大幅下降28个百分点至2%，创历史新低。2018年虽然有大量新增供应入市，但在强劲需求支撑下，空置率或将小幅回升至4%，仍处于较低水平。随着2019年供应放缓，空置率将再度下调。未来新增供应位于萧山和余杭。全市平均租金呈稳步增长态势，年均复合增长率约为2.6%，江干区具有区位优势及新增供应有限，租金较其他区域略高。虽然2018年有大量新增供应入市，但在强劲需求的支撑下，全市年均租金或将稳步增长，租金增幅也将不断扩大。

　　有鉴于此，面对来自钱江世纪城等新兴区域大量的高品质写字楼新增供应，高力国际建议业主在现金流允许的条件下，增加自持面积的比例而不是散售物业的方式，来提升楼宇的形象，通过有效的资产管理来提升楼宇的吸引力。在招租策略方面，可以考虑引进联合办公的租户来快速去化空置空间，从而来减少潜在的市场风险。

　　从投资者的角度来看，受到杭州2022年亚运会的利好影响，近年来轨道交通等基础设施的建设正如火如荼地开展中。受外部正效应的影响，会给投资者带来许多投资机会。高力国际认为，特别值得关注的投资领域为零售物业和物流仓储。其背后的主要驱动因素包括：电子商务驱动下强劲的物流仓储租赁需求，新零售大数据背景下，线上线下全渠道零售模式的发展等。

　　从租户的角度来看，杭州创新驱动型经济的发展有利于培育和发展大量的初创型、科技型，以及文创型企业，这对于杭州联合办公市场的发展将是一大利好。高力国际华东区研究部董事陈铁东表示：“受此影响，联合办公租户将继续在杭州扩大他们的业务范围，寻找大量的办公空间。鉴于钱江新城未来会有较多的优质项目入市且具有租金价格优势，对于联合办公租户来说，会是一个不错的选择。受益于杭州创新驱动发展，来自不少科技驱动型的行业，例如电子商务、互联网、IT及金融科技类企业、文创企业的租赁需求将继续保持稳固增长态势，这对于带动杭州写字楼、商务园区及物流仓储市场的发展具有积极的作用。”