导读

    除了以自有资金进行项目开发，ESR还通过与机构投资者合作成立基金的方式提高资金效率。

    5月，京东集团旗下子公司完成向亚洲领先物流地产开发商、业主和运营商ESR集团（“ESR”）的3.06亿美元投资。

    根据交易双方披露的信息，两家企业将加强战略合作与协同效应，为中国及海外市场的顾客和商户提供物流服务。

    ESR联席CEO沈晋初接受21世纪经济报道记者采访时介绍，公司将与京东共同在中国和东南亚等地区共同以合资公司的方式进行项目开发。

    ESR集团和京东方面并未透露本轮融资后的企业估值。记者查询过往资料发现，ESR在2017年8月曾获得韩国****企业集团之一SK控股集团的3.33亿美元融资，当次交易完成后，ESR的公司估值超过33亿美元。

    ESR的成立源自于2016年1月易商集团与红木集团的合并，易商由全球PE巨头华平投资和沈晋初、孙冬平在2011年共同创建。

    截至2018年5月，ESR的资产管理总额逾120亿美元，在中国、日本、新加坡、韩国和印度管理和开发的项目面积逾1000万平方米，成为中国第二大亚洲物流地产开发运营商，仅次于国际物流地产巨头普洛斯。在整个亚洲地区，ESR的市场份额也超过宇培集团成为第一大亚洲本土企业。

    从易商到ESR

    2011年，华平投资已经连续三年试图在中国寻找物流地产方向投资标的。华平中国地产团队与全球各大物流地产企业讨论过中国业务独立融资的可能，也和中国本土物流地产企业进行过投资方面的交流。

    华平团队确认中国的物流地产领域大有可为，却没能找到既有的本土公司进行投资，于是有了和沈晋初和孙冬平两位企业家合作共同成立易商集团的故事。

    时任普洛斯第一副总裁的沈晋初也看到了电商行业迅速发展带来的新型仓储物流需求。华平投资找到沈晋初的时候谈合作的时候，显然是“有备而来”，而其对物流地产未来几年将出现大爆发的判断和沈晋初不谋而合。

    沈晋初向21世纪经济报道记者介绍，他曾和易迅创始人卜广齐、新蛋创始人张法俊、1号店创始人于刚等进行了多次深入交流。他说：“为线上发货的电商平台提供物流服务的企业，将会接管一部分线下物流的市场份额。市场给新进入者提供了机会。” 而经营一家项目工程企业的孙冬平在工业地产领域已拥有相当资源和人脉。

    2011年春节前夕，沈晋初正式向普洛斯联合创始人兼首席执行官梅志明（Ming Z. Mei）提出辞职。

    “沈晋初和孙冬平非常具有企业家精神，他们之间一直有非常紧密的合作，也熟悉如何在中国做物流仓储的开发。”华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知（Joe Gagnon）回忆，与沈晋初和孙冬平两人进行深入交流后，华平投资非常确认这是值得共同联合发起的项目。

    当年年中，沈晋初、孙冬平和华平投资共同成立易商，公司后续得到了荷兰汇盈（“APG”）、加拿大养老金投资公司（“CPPIB”）、高盛、PGGM、平安及SK集团等全球知名投资机构的支持。

    除了以自有资金进行项目开发，ESR还通过与机构投资者合作成立基金的方式提高资金效率。目前ESR的超120亿美元资产管理中，超过85%的资金是通过物流地产基金的方式进行运营。

    “能够用好资产的关键在于区别资本的风险承受度，以及凭借行业经验、信息沟通、对客户的了解来识别项目中天然存在的风险，将两种风险进行匹配。”沈晋初告诉记者。

    从中国到泛亚洲地区

    “你觉得我们是否有必要去看一看韩国的市场？”2014年的一天，周知向沈晋初提到通过与韩国物流地产领域的资深人士Thomas Nam和Jihun Kang合作的可能性。

    周知认为，易商的大部分客户为跨国企业或海外扩张迅速的中国企业，所以客户的业务需求是推动易商海外扩张的最重要动力。

    听闻合作方将是 Thomas Nam 和 Jihun Kang ，一切又变得可能。Thomas Nam和Jihun Kang分别曾任普洛斯韩国分公司总裁和AMB安博公司业务开发总监，华平和Thomas Nam多年前就认识。

    交流过后，Kendall Square Logistics Properties（“KSLP”）成为易商在韩国的子公司，从事韩国现代物流地产的开发、收购和管理。Thomas Nam和Jihun Kang分别担任Kendall Square的CEO和CIO。

    “从‘人’的角度找到合适的标的，很多事情就可以贯穿起来。这也是为什么我们通过Kendall Square进入韩国市场，介绍我们中国业务的投资方APG、引荐CPPIB共同在韩国设立了开发基金。”沈晋初告诉记者。

    在APG和CPPIB等国际机构投资者的眼中，随着该行业未来在韩国的逐步成熟，预计韩国的物流仓储业将和日本、中国市场类似，出现仓储业租金收入增长和资本化率缩减等现象，行业拥有巨大发展潜力。

    这次机会驱动的并购让易商得到了韩国的市场，也促使团队开始思考是否有可能在更多亚洲地区拿下业务的可能性。

    以韩国为开始，易商在2016年完成了与红木集团的合并。红木集团于2006年由Stuart Gibson和Charles de Portes联合创建，两人分别于1999年和2003年为Prologis 和AMB创建日本业务。

    合并交易完成前，红木集团在中国和日本持有和在建物业面积约120万平方米，并在日本和中国的黄金位置拥有大量物流地产储备。

    合并之后，ESR的海外拓展进一步加速。2017年，集团成功收购新加坡上市的剑桥工业信托（Cambridge Industrial Trust，“CIT”）旗下地产的物业管理人，成为CIT的第二大股东，CIT也改名为ESR-REIT。同年，ESR也开始了印度的平台，并通过入股PropertyLink和Centuria 进入澳大利亚市场。

    “华平在ESR的海外扩张中提供了很多非常有价值的建议。当机会突然出现的时候，华平的ready程度很高，能够非常迅速地出手。”沈晋初告诉记者，公司已经从2017年下半年开始在东南亚地区的更多国家，例如印度尼西亚，以同样的思路拓展业务。