据悉，4月23日，南山控股(002314)和深基地B(200053)齐发公告称，近日收到国家外汇管理局深圳市分局出具的《关于深圳市新南山控 股(集团)股份有限公司换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司有关事项的批复》(深外管[2018]29 号)。至此，南山控股吸收合并深基地B这一“B转A”重大资产重组案例完成最后一道审批环节，随后将进入实施阶段。

　　参照招商蛇口等吸收合并案例，预计南山控股将在一个月左右时间完成全部吸收合并工作，届时深基地将注销退市，南山控股将承接深基地旗下全部的物流园区类资产，成功实现由传统住宅开发向地产+物流双主业转型，南山控股也即将成为中国A股物流地产第一股，打造中小型传统房企的转型的标杆企业。

　　吸并重组遭遇一波三折 “B转A”终获顺利通关

　　作为目前资本市场为数不多的“B转A”案例，南山控股的吸并重组当时受到各方关注，然而重组进程也经历了一波三折。虽然至2016年6月30日公告吸收合并草案以来，重组方案先后获得国务院国资委、商务部同意批复，并经双方股东大会审议通过;但2016年10月10日，南山控股和深基地B均发布公告，由于本次交易所可能涉及的相关政策尚未明确，南山控股、深基地需要落实相关事宜，南山控股吸并深基地B暂时中止;在本次吸并重组事宜中止一年多后，2017年11月8吸并重组得到证监会批复同意恢复审核;随后吸并重组事宜进展顺利，并于2018年2月22日获得中国证监会核准本次交易的批复。

　　近日，南山控股收到国家外汇管理局深圳市分局关于B转A所涉及外汇额度的批复，则标志着南山控股吸收合并深基地B即将进入实施阶段。

　　获得宝湾物流77.36%股权，已然成为物流地产A股龙头企业

　　深基地核心物流运营板块——宝湾物流，物流地产的龙头企业之一，市场占有率在内资企业中排名第一。通过此次吸并重组，南山控股将直接持有宝湾物流77.36%股权，已成为国内物流地产的A股龙头企业。

　　目前，宝湾物流拥有运营及在建、签约高端仓储面积约556万平米，其中超过200万平米高端仓储已投入运营，已运营的仓储出租率达95%以上，预计2年内将有200多万平米高端仓储投入运营。据了解，这些在建仓储绝大部分已提前被定制或预定，一旦投入运营，将直接为公司贡献利润和现金流。这为南山控股持续盈利能力提供了可靠的支撑。

　　同时，需要指出的是，宝湾物流早于2003年便开始布局物流地产，目前已投入运营的仓储资源非常优质，重组报告书显示，2015年，2016年，2017年1-9月份宝湾物流毛利率分别为61.93%、61.98%和61.98%，显著高于同行业内可比公司。此外，宝湾物流已经在上海、北京、广州、天津、成都等一二线城市及周边拥有非常优质的仓储用地，这些核心地块是具有稀缺性和不可替代的，土地增值价值巨大，部分土地价值已经翻数番，甚至存在未来土地变性的可能性。然而，深基地报表仅以成本法对土地进行核算，并未反应这些土地的真正价值，土地价值有待释放。

　　面临双重利好，隐性资源丰富，估值逻辑有待重塑

　　除了重组事项即将进入实施阶段外，根据南山控股年报显示，南山控股2017年实现营业收入 66.02 亿，同比增长32.4%，实现归母净利润 6.4 亿，同比增长 21.8%，实现了销售业绩和利润的双增长。为此，南山控股当前面临业绩实现稳步增长和重大重组将实施的双重利好。

　　但受房地产行业调控及行业估值偏低影响，南山控股股价一直处于低位。为此，多家券商同时力推南山控股，并指出，此次重组成功将全面优化南山控股的财务结构及盈利能力，并随着物流园区陆续投入运营，未来营业收入及盈利能力也将进一步提升。

　　同时，有券商认为，南山控股作为中国A股物流地产第一股，估值逻辑有待重塑。研报显示，重组后的南山控股隐性资源丰厚，NAV 达 226 亿，目前市值较之折价明显。其本质原因在于目前市场上仍按照传统住宅地产逻辑给予其估值，实则重组之后，南山控股将不再是单纯的住宅开发企业，而作为中国A股物流地产第一股，物流地产龙头企业，估值逻辑有待重塑。