保利房地产(集团)股份有限公司（以下简称“保利地产”）发布公告称，2018年第12次临时董事会同意变更公司名称为“保利发展控股集团股份有限公司”（以下简称“保利发展”）。

同一天，深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”。

两家头部房企对外表态相当一致，明确表示，更名并非“去地产化”，而是基于更加多元的美好生活需求。

从万科、保利近年的多元化业务布局看，更名映射出大型房企正在从“单一开发”角色转型，探索与地产开发业务相关的多元化升级，以获取更大发展空间。不过，房地产开发依然占据销售业绩的核心。

更名探索多元化业务

5月起，万科位于合肥、成都、海南、上海、广州等地的分公司，纷纷抹去名称中的“房地产”或“置业”字样，变更成“企业有限公司”或“企业管理有限公司”。

深圳万科在回复经济观察网时称，更名并非“去地产化”，而是扩大经营范围的需求。万科集团副总裁、董秘朱旭此前公开表示过，万科只是面对新的时代，将战略升级迭代为城乡建设和生活服务商。新时代万科的转型，将围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局业务。

这个说法，与保利发展董事长宋广菊对更名的解释如出一辙。9月13日，宋广菊说，保利总是以市场为导向，以战略引领，如果社会矛盾发生转变，美好生活需求更加多元，那么公司一定会思考并驾驭变化，“保利发展”代表着未来的发展逻辑与方向。

宋广菊与朱旭口中的“新变化”，既有调控引发的行业短期调整，也有行业变革带来的转型。

保利地产战略研究院、保利投顾发布的2018上半年房地产行业总结明确指出，从短期来看，房地产运行呈明显周期性特征，伴随房企资金链持续紧绷、棚改等多重因素影响，部分三四线城市市场风险加大，未来一年行业面临短期调整，宜加强“现金流”管理、调整经营策略以适应周期变化；从中长期来看，房地产供给侧改革从一线城市率先启动，如北京共有产权住房的全面铺开、深圳“二次房改”启动等，未来各线城市市场运行逻辑将差异显著，各地政府以土地衔接资源导入倾向明显。

“房企‘去地产化’的实质是向‘地产+运营’升级，房地产将成为‘新型链接’，链接资本、产业等多方资源与城市共同发展。”上述总结称。

不动产投资开发为主体

多元化转型的大框架下，从业绩层面来分析，房地产开发仍是房企的主业，是房企业绩的主要来源。朱旭说，住宅业务依然是长期领先的传统业务，将会继续为万科的业绩释放比较好的保障。

查看保利发展2017年报和2018年中报数据，也可以发现，其90%以上的销售和营收还是依靠房地产。2017年，所有成交产品中，住宅产品的销售金额占比为 85.5%。

与此同时，“力争重返行业前三”——这个2017年首次提出的销售规模愿景，在9月13日的品牌战略升级发布会上被保利发展总经理刘平重申。

事实上，早在2016年，保利发展就提出“一主两翼”的十三五总体战略，以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼。

刘平介绍，在更高的发展定位上，地产开发主业的内涵是以不动产投资开发为主体，沿用“保利地产”作为业务板块品牌。

如何巩固、提升保利地产在中国商品房市场峰值时代的地位，刘平称公司已经做好了准备：一是坚持深耕三大城市群，坚持研判基本面，不盲目追高，坚持并购与概念拓展，保证当前1亿多平方米的资源储备地域分布好，产品结构优，盈利能力强；二是升级增长方式，提高对各类资源的控制能力，加强行业生态的战略联盟，更深度参与城市更新、乡村振兴、产业导入与基础建设。

“不动产生态发展平台”的升级

从地产开发领域延伸到服务领域，围绕消费升级布局多元业务版图，这也是众多房企探索转型升级的主要路径。

2018年，万科最新的核心业务已经涵盖地产开发、物业管理和租赁住宅三项，商业开发与运营、物流仓储服务、度假休闲、养老、教育、产业办公等其他新业务也在落地。这些业务绝大部分是围绕地产开发布局的相关产业。

从行业新的商业逻辑出发，保利发展选择将战略定位从“房地产生态链的综合投资和运营平台”升级为“不动产生态发展平台”。

所谓“不动产生态”，是指以不动产投资开发为原点，纵向进行产业链的延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向进行业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、场馆、产业园、主题公园等物理场所内提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。

由此，保利发展形成保利金控、保利科创、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利文旅、保利康养、保利教育等11个与保利地产平行发展的业务单元。

前两个归属于“两翼”中的房地产金融翼，后九个归属于社区消费翼。

其中，根据保利资本总经理吴海晖的介绍，保利金控板块已形成信保基金、保利资本、太平保利并驾齐驱的发展模式，整合行业龙头企业、资金、产业联盟等资源优势，构建支持核心产业的投资生态圈。这也体现出，保利金控最终是以地产主业和社区消费翼的业务版块为落点。

同时，保利金控以转型升级为目标推动国企改革和产业并购，比如保利并购中航地产，保利投顾与合富辉煌成立合营公司，保利物业启动主板上市计划等。

分类构建人才梯队

与转型升级相对应的，是企业组织能力的变革。2012年提出“城市配套服务商”战略转型的万科，时隔一年开始试水事业合伙人机制，2017年底，万科正式推出事业合伙人纲领。

今年，万科将战略定位升级为城乡建设与生活服务商，日前，经济观察网从万科相关人士确认，万科总部组织架构已经调整，总部原有的部门全部撤销，重新成立三大中心，分别是：事业发展中心、管理中心、支持中心。新成立的三大中心都设置了合伙人，分为集团合伙人、中心合伙人、执行合伙人以及普通合伙人四个层级。

“这次的组织架构调整是‘五位一体’变革中的一部分。”上述万科相关人士告诉经济观察网。

此前万科首席财务官孙嘉在2018年中期业绩会上曾表示：“五位一体”指从战略到机制、文化，再到组织和人，本身就是一个动态生长的过程。万科正在经历，而且会继续经历“五位一体”的变革。

他以深圳公司为例指出，过去五年，深圳公司进入多个新业务场景，从总经理、副总经理、助理总经理、总监到部门经理等传统的金字塔层级式管理架构也被打破，变成相对扁平化去中心管理模式，并组建了跨业务城市合伙人团队。今天深圳公司多种业务场景初见成效，都跟背后的管理机制改革、人才涌现方式变化有直接关系。

基于战略调整的需求，保利发展同样在构建新的组织机制。“我们将依托简单、明确的考核体系，从业绩优秀的团队中选拔业绩突出的干部。激励体系建设方面，秉承高绩效、高激励的一贯做法，以业绩为导向，向想干事、能干事、能干成事，又不出事的团队倾斜。”保利发展副总经理胡在新说。

9月13日，保利发展“1101计划”同时启动。“1101计划”是保利发展构建人才梯队的战略，包括1000个高级管理人才，100个总经理以及1座保利商学院。按照胡在新的介绍，保利商学院将针对一线尖兵、专业干将、业务帅才、行业领军四类人力资源，分别打造炼兵计划、点将计划、百帅计划、领军计划四大计划。