尽占深港地利优势的深圳市前海地区土地从前一直热度不减。不过，在房地产行业整体下行风险加剧的背景下，传统房地产开发商们已把前海地块的角斗场让给了物流、家居企业，这也让前海土地稍事降温。

8月29日，前海4块商务用地集中出让，历时一个小时，4宗地分别被顺丰供应链有限公司、信利康电商科技有限公司、前海香融中盛供应链管理有限公司、金立科技有限公司竞得，成交总价37.9亿元。

4宗地的平均楼面地价在每平方米19000元左右，相比之前单价高达28774元的地价，每平方米已经跌去约9000元。此外，之前曾被政府热盼的港资企业也并未出现。

复旦大学经济学博士、深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，受全国房地产市场整体下行影响，前海的土地市场已明显降温，另外，由于前海还缺乏实质性利好港企政策，也因此未能吸引到有实力的港资企业参与。

物流企业成主角

相比之前的几场被地王引爆眼球的拍卖，此次这4宗地的出让颇显冷静。

前海管理局以公开拍卖方式集中出让位于前海深港合作区十九单元3街坊4宗地，共吸引了6家企业前来竞拍。

而意外的是，专业开发背景的房地产企业并未出现在此次拍卖场上。

原因在于，参与此次竞买申请人的主体资格被要求为：从事供应链管理、电子商务、产品研发设计、进出口贸易等主营业务之一，且具备三年及以上经验的企业。

这也因此吸引了包括物流、家具、科技等不同行业的参与。

另据出让条件显示，在本次出让宗地建成后，办公楼物业的租售对象为符合产业导向和入区规定且注册地在前海深港合作区内的法人或其他组织；宗地建成后限自用的物业，自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让，前海管理局可以根据市场发展和产业需求情况，优先购买竞得人拟转让的物业，竞得人不得拒绝。

在此次竞拍中，顺丰供应链有限公司经两轮叫价，以13.2亿元摘下4块出让地中总价最高且单价最低的T102-0250地块，楼面价为1.96万元/平方米，溢价率为9%。

此为顺丰集团的首次拿地，也拉开了物流行业以土地开发的姿态步入前海的序幕。

除顺丰外，前海香融中盛供应链管理有限公司也觊觎前海，以7亿元拿下T102-0247地块，楼面价2万元/平方米，溢价率为19.65%。据悉，前海香融中盛是香江集团控股的金海马家具子公司。

本次拍卖较为激烈的是T102-0248地块，由32号怡亚通供应链股份有限公司和20号金立科技有限公司相竞抢拍，经18轮叫价，最终20号金立以7.1亿元收入囊中，楼面价2.02万元/平方米，溢价率为22.8%，该地块金立集团或将用作电子产品开发基地。

T102-0249地块则由信利康供应链管理有限公司以10.62亿元竞得，楼面价1.96万元/平方米，溢价率20.8%。

前海地价降温

与前海地区此前一年多来拍出的多宗高价地不同，本轮由物流、家居企业竞争的拍地结果显示，当前前海的土地市场已出现明显降温趋势。

此次拍得的楼面价分别为17368元/平方米、19630元/平方米、2万元/平方米、20286元/平方米，溢价率分别为9%、20.8%、19.65%、22.8%。对比之前前海土地拍卖几乎都是50%以上的溢价率，此次地价已明显回归理性。

作为深圳目前土地价值最高的片区，也是寄予了政府与各行业最大预期的区域，前海的每次土地出让都备受关注。从去年7月底，卓越以71.8亿元首获前海土地至今，前海已经出让14宗地，收获出让金超过501.9亿元。

此后，在前海地区几乎每一块地都是以地王姿态进入公众视野。今年1月23日，美国房地产巨头兆华斯坦地产与前海国际能源金融中心有限公司联合体，以134亿元总价拿下深圳前海地块，折合楼面价2.8万元/平方米，创深圳总价及单价地王纪录。

紧接着在今年5月份金利通拿下的前海土地，楼面地价仍然高达28774元/平方米，溢价率高达126%。

不过，高价揽入的未必就是香饽饽，就在上个月，就曾传出美国房企兆华斯坦想卖出前海地王，因价格较高而无人接盘的消息，这恐怕也是导致政府开始调整土地出让结构的原因。

前海地区今年5月22日出让的4宗地，以及8月29日出让的4宗地，明显都对产业加大了扶持力度，其中5月22日的4宗地因竞拍条件严苛，而被业内质疑为“定向出让”，最终分别被腾讯、弘毅资本、民生电子商务和前海恒昌科技开发有限公司以近乎底价竞得。

邓志旺认为，前海本来就是集创新金融、现代物流、信息服务、科技与专业服务等现代服务业为一体的高端集聚区，而不是在搞房地产开发，自然需要相关产业的进入，而从这次土地拍卖来看，已显示当地政府有意在控制土地出让节奏与价格。