今年第一季度,由于电子商务继续蓬勃壮大发展,广州非保税项目总体空置率继续维持在2.6%低位,租金上升至34.1元/平方米/月。同时跨境电商则积极吸纳保税仓的控制面积。世邦魏理仕的最新报告指出,在电商扩张的刺激和带动下,城市周边区域的厂房在脱离原有生产加工功能之余,更多地服务于为传统零售与新兴电子商务服务的物流仓储、冷链仓及保税仓甚至是电商的数据中心等。
一线及部分二线城市物流仓储用地稀缺
世邦魏理仕中国区研究部负责人、执行董事陈仲伟表示:中国整体经济正处于由投资拉动转向消费驱动,其中零售电商无疑是主导消费的重要一环。蓬勃发展的电商驱动着诸如物流仓储、消费后台数据处理乃至更精细化的配送、处理设施(如生鲜冷链库)的需求,这些功能直接服务于迅速发展的第三产业。并且这些需求都可考虑在原先老旧厂房的基础上改建,成为地方产业“腾笼换鸟”的选择之一。
由于面临工业转型的厂房位置都处于经济发达城市,同时也是潜在消费者密集地区,这与零售业对于仓储位置的需求天然重合。近年来,一线及部分二线城市物流仓储用地投放非常稀缺,物流设施供不应求。利用原有废弃厂房改建成为仓储设施不失为一种替代性的选择。以苏州市场为例,2009年至2015年上半年标准厂房租金涨幅约15%,而同期物流设施租金上涨近25%。近期基于此趋势改建的案例包括嘉民在苏州高新区内将此前弃置的厂房改建为仓库,单位租金水平提升达到50%以上。
生鲜食品在电商销售中的日趋增长带动着消费级冷库需求的快速上升。市场对于冷链仓储的需求潜力巨大,但这一需求仍处于初起阶段,虽然市场中已出现先行者试水该领域,比如平安不动产已改造上海南汇一处厂房为冷链库,但需求实现提升仍有待于消费升级的到来。此外,物流仓储无疑是整体零售消费旺盛的需求产物,而数据中心更是伴随零售和电商飞速发展的“云端”中心。为便于管理,数据中心常位于零售企业所建物流园区邻近区域,无疑成为符合条件的旧厂房改造可能之一。
新税收政策今日实施,保税仓或受影响
今年1月,继杭州之后,国务院再次批复包括上海、广州、深圳、成都等地在内的12个城市设立跨境电子商务综合试验区。而跨境交易中保税模式的日益火热催化了跨境电商对于保税仓的需求。以深圳为例,在跨境电商进口业务获批之后,市场对于保税仓的需求急速攀升。2015年全年,深圳保税物流仓储市场仅有23.5万平方米的新增供应入市,但净吸纳量达30.6万平方米,空置率同比下降6个百分点至7.4%。
市场上部分开发商将非保税仓库转成保税仓库以满足来自跨境电商的旺盛需求。比如富力将其位于广州花都的富力国际空港综合物流园三期共9万平方米的非保税仓转变为保税仓即为一例。不过与此同时,今天起广州将率先实施行邮税向增值税、消费税相结合的税收新政。业内人士认为,上述政策或将对跨境电商的发展,以及跨境电商对保税仓储设施的需求产生影响,但具体影响还有待观察。 |
