房地产行业一直在寻找 白银时代 新的增长点。继商业地产、产业地产后，作为新生事物的物流地产又成了受到资本青睐的 新宠 。近年来，随着电子商务的大发展，物流地产被广泛看好，尤其是2015年以来，试水的房企、电商及金融企业越来越多，竞争也愈发激烈。

　　在各路资金一拥而上的同时，有业内人士分析认为，物流行业自身一些独有特点决定其投资规模较高、回报周期较长，各路资本涉水物流地产，应做好长期规划和整体考虑。

　　各路资金蜂拥而至

　　近年来，随着房地产市场供求关系的转变，住宅销售增速放缓，房地产企业纷纷谋求转型，物流地产已成为下一块被分食的 蛋糕 。

　　一批房地产标杆企业正在布局物流地产。最重要的升温信号应是万科、平安的新动向。

　　2015年6月，万科撤销了物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌来运作。截至目前，万科在贵阳、武汉、上海、沈阳等地获得多个物流地产项目。万科发布的10月份简报披露，该公司9月份在云南昆明和广东佛山又新增两个物流地产项目。

　　平安不动产在2015年初便在旗下成立了物流地产事业部。当年10月，平安集团与美国房地产基金BIP合作，此次合作包括多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。目前，平安的20余个物流园项目基本覆盖了华东、华北、东北、西北、西南的部分重点区域，预计今年年内平安旗下的物流园将达到30个，3年～5年在全国建立一个相对完善的物流网络。

　　在线零售市场的兴起和蓬勃发展，给电商带来了巨量物流仓储需求，电商自身也开始进行代建和自建物流的多方尝试。为了提升相对滞后的物流配套服务，以阿里巴巴（菜鸟网络）、京东等为代表的大型电商企业最近几年扎堆自建仓储物流。早在2013年5月，马云就宣布成立 菜鸟网络 ，进军物流地产；2013年底京东在上海投资35亿元的物流中心 亚洲一号 投入使用；苏宁未来3年计划投入200亿元建设物流。

　　除了国内电商，外资物流集团也大手笔投资物流地产。2012年10月，全球最大的工业地产投资公司之一嘉民集团在我国的旗舰项目 嘉民浦东空港物流中心正式投入运作，并宣布3年～5年内在我国投资190亿元。

　　2003年进入我国以来，国际物流地产商普洛斯的版图已经扩张到国内29个重要城市，投资并管理着103个物流园区，可供租赁面积达1150万平方米，基本形成了对我国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流配送网路的覆盖。

　　此外，包括中银集团、凯雷集团、银证基金等金融资本也在投资物流地产。这些金融资本多数通过与专业物流开发商合作的形式介入开发，甚至还延伸至运营阶段。

　　物流地产还没追上电商爆发式发展的步伐

　　如今，电子商务迅速增长、物流地产租金收益稳定、房企资金寻求避险等有利因素正在助推物流地产快速发展。

　　近几年，我国电子商务在以惊人的速度增长，给物流业带来了旺盛的需求。2015年天猫 双十一 交易额12分28秒就突破了100亿元，10小时已破500亿元。《中国电子商务报告（2015）》的数据显示，2015年我国电子商务交易额为20.8万亿元，同比增长约27%；全国零售实物商品网上销售额为32424亿元，同比增长31.6%；全国快递服务企业业务量达到206.7亿件，同比增长48%，其中70%是由于国内电子商务产生的快递量。

　　然而，需求大幅提升的同时，也对物流行业的发展水平提出更高的要求。中国采购发展报告显示，我国现有5.5亿平方米的物流仓储设施中能达到国际化标准的不足2%，这些达标的仓储存量仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%还是位于一线城市。强劲的市场需求加上仓储存量的短缺，无疑是物流地产发展的强劲推动力。

　　开发商心里明白，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本。而物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格自然较为便宜。而物流地产的租金收益又较为稳定，出租的年回报率可达8%～12%，租期普遍较长，租客的自身业务和客源也较为稳定，管理相对轻松。

　　存在这些客观优势，物流地产吸引众多企业进入也属正常。

　　后来者需在专业化、规模化上多下功夫

　　在物流地产大热之时，有必要留意潜在的风险，尽管行业回报率整体上是不错，但也不是谁一头扎进来都能赚到钱。

　　首先，物流园区的建设周期一般长达4年～5年，而投资回报周期则会更长，甚至可能在10年以上，更适合资金实力雄厚的企业，适应了 快进快出 模式的企业如果不转变心态，不适合投身物流地产。

　　其次，长期以开发住宅为主的房地产企业，往往缺乏运营物流项目的操作经验。

　　再其次，物流地产的持续发展更依赖于规模效应和协同效应，必须要达到一定的规模并加强协同管理才能明显降低成本。目前我国的物流地产格局中，外资已经占据半壁江山，积累了大量客户资源。国内企业的整体实力仍然较弱，规模较小且专业化程度不高，普遍难与外资抗衡。

　　在外资物流地产进入我国前，国内很难找到国际标准的物流仓库。一些国内仓储仓库仅凭想象建造，没有专业的人才也缺乏专业化的物流管理知识。甚至将物流地产简单等同于仓库，其结果是货物运进运出这样最基本的功能都不能让人满意，出现集装箱卡车开不进去，或者很难掉头这样令人汗颜的问题。

　　物流地产运营环节最容易出风险的是管理细节，因为管理对象全是货物。而投身物流地产的企业目前最需要的是建立适合的管理架构，深入研究目标客户的物流运作方式，为客户提供标准化、系统化的服务。