核心观点

1.需求:仓储市场总量增速相对平稳,高端领域持续景气。仓储设施总量需求取决于下游物流行业,本质是引致需求,未来几年总量增速相对平稳。得益于电商及其带动的快递行业/消费升级/零售连锁化/第三方物流/互联网+等驱动因素、以及存量替换,高端仓储持续景气(预计未来几年增速20%左右),而自建仓储比例不会持续提高,高端仓储是地产行业少有的成长领域。

2.供给:高端仓储存量供给远未满足潜在需求,增量供给快速释放将导致分化逐步显现。中国仓储总量相对充裕,高端仓储存量短缺主要是结构性问题,中国网购渗透率已超过美国,但人均物流设施不到美国的十分之一,并且现代物流设施仅占总量的20%、高端仅占总量的5%。老牌企业规划积极与新进入者跑马圈地导致增量供给快速释放,区域分化和新老分化将逐步显现。

3.回报:核心城市仓储租金持续上涨,投资回报率极具优势。需求增长及供给约束导致核心城市高端仓储租金持续上涨,典型项目投资回报率(不带杠杆)7%以上,在大类物业中极具优势;非一线城市办公物业空置率较高及零售物业租金普降加大高端仓储投资吸引力,高端仓储乃存量时代的明珠。

4.格局:仓储市场整体极度分散,但高端领域一超多强。规模以上仓储企业占比只有个位数,普洛斯中国在物流设施市场的全局占比也只有2.5%。高端领域一超多强,普洛斯中国的规模相当于第二名的7X+,占前十大总体量之比近60%,近年来二梯队龙头显著发力,预计未来规模差距将有所收敛。