热点研究｜英国仓储类房地产市场概述

热点研究｜英国仓储类房地产市场概述

英房研究院

仓储类房地产，是区别于我们平常接触较多的主流房地产(如住宅、写字楼、零售)之外的一种相对冷门的房地产类别，而在我们通常所说的仓储类地产之外，由于住宅市场在部分发达国家的演变，仓储业务在近年开始和住宅产生联动，又诞生了为个人服务的新型地产行业。本篇文章中，我们将分别介绍与工业物流关系紧密和个人存储紧密的仓储类地产，对这一较为冷门的房地产类别进行概述。

本文仓储类地产的两个类别

仓储类的房地产实际上指代的是用于储存工业及物流行业货品、原料的一类房地产类别，英文中称其为Logistics，或者Big Box Industrial。而我们在这次的文章中所加入的这类为个人服务的仓储地产，在英文中称为Self-storage，我国的翻译普遍为迷你仓。之所以把两种类别放在一起，并且都冠以“仓储类地产”的名头，是因为我们认为从房地产开发到运营，这两种地产类别只有服务对象（工业物流服务物流公司和工业，迷你仓服务个人和商业）和表现形式（工业物流是多层厂房或者仓库，迷你仓多为旧楼改造）上的区别，而没有开发目的和盈利模式上的区别，本质上非常类似，均为建造或者改造建筑后用于出租空间进行储物，从而收取租金的生意。

当然，对于房地产投资，尤其是个人的房地产投资行为来说，工业物流类的仓储地产和个人迷你仓的投资手段是完全不一样的。由于工业物流地产的建筑规模庞大，即便单个项目也耗资不菲，个人投资者投入大量资本于这类“非主流”地产中投资，不太实际，更可行的办法应该是考虑包含了工业物流项目的地产基金。

而迷你仓则未必，由于其规模灵活，可大可小，因此个人投资者即便直接参与开发也是可行的，如果资金量不大，无非就是在位置较偏僻处收购状态不佳的旧楼以降低开发成本，只需把握住当地确实需求，仍然可以获取稳定的收益。

下面我们先由英国的工业物流仓储类（下文简称物流仓储）的房地产市场开始介绍，展示一些当前市场情况及投资要点。

物流仓储市场简介

物流仓储市场是在新冠疫情中少数几个发展情况并没有恶化的房地产细分市场之一（有趣的是，另外几个同样没有恶化的细分市场和物流一样，都属于非主流市场，比如租赁公寓、医疗地产等等），根据CBRE的数据，2020年3季度时全英国的物流仓储吸纳量已经比去年同期的吸纳量高出20%以上，并且2020目前已经是过往各年中总吸纳量最高的一年。在被新冠疫情全面打击的各个房地产领域已经把“去年同期”当做自己表现不佳的经典开头后，物流仓储的表现着实亮眼。

当然，2020年的物流仓储即便有了亮眼的表现，也未必能够保证今后还能有一样的表现。要展望未来的物流仓储前景如何，为投资物流仓储类的房地产基金做准备，我们还是需要回到供求关系的基本面上来。在这个方面，我们可以首先看看，物流仓储究竟是为谁服务。

根据我们自身的生活经验，印象中最容易与这类地产挂钩的就是电商行业了。的确，在英国的物流仓储吸纳量上，线上零售业是****的买家，占到全部吸纳量的37%，而如果算上所有的零售类别，整个零售产业在物流仓储地产市场上所占吸纳量比例可以达到61%。

除此之外，还有一个行业的消费占比也很高，即上图中的3PL/Distribution，3PL是Third Party Logistics的简写，翻译过来就是第三方物流。我们所熟知的快递行业，在广义上就属于第三方物流公司。加上这一部分，80%以上的市场交易就已经分配完毕，而我们可以很容易地看出，在这超过了8成的市场份额中，大部分的买家源动力几乎都来自于一个行为——个人消费。也就是说，在现在这个时代，个人消费是物流仓储市场能不能获得发展的决定力量。

在新冠疫情之下，个人消费毫无疑问地减少了，但这种减少有两种原因，一是因为收入降低了，因此对应的支出也减少；二是收入未必降低，但是由于新冠疫情的封锁政策，无从消费因此消费减少了。在这两种人中，后者其实没有在购买力上受到影响，但未必会因此而必定恢复其原本的消费水平：因为这一次疫情对于储蓄观念的影响，英国人的存钱习惯也有所改变。根据雅虎财经公布的一则数据，在疫情前，全英国有50%的民众是没有存款的，而即便在疫情刚开始不久，还有额外现金的人中已经有超过70%的人认为至少需要储蓄其中的一部分。

所以从这个角度来看，英国在疫情刚结束时，至少在短期之内，物流仓储地产方面的需求应该是不会明显上升的。在最近的关于经济状况的预测中，普华永道及毕马威等机构认为英国在2020年的整体消费上将减少12%左右，而到了2021年则是上涨8%-10%左右；也就是说按照现在的情况，2020年减少的消费总量，在2021年也难以完全补回（以2020年疫情为100记，减少后为88,88再上涨10%也只是96.8，仍然不如2020疫情前水准），这还是在英国没有经历二次疫情爆发前的9月作出的预测，而在目前英国面临二次封锁的条件下，2021年的经济恢复期预计也要推迟开始，因此还是否能达到原来预期更加不确定。

而真正因为疫情影响导致了收入减少的那部分人，则更加不可能会在疫情后马上扩大消费，更合理的做法应该是缩衣节食知道收入保障再次恢复。因此，综合来看，在疫情之后的一段时间内，英国民众的消费不容易回到疫情前水平。但与此同时，2020年3季度时录得的正在开发中的物流仓储空间，却比2019年同期多了13.4万平方英尺，涨幅高达45%。在需求难以大幅度增长的情况下，供给的增加却毫不客气，这样一来租金的进一步上涨可能就需要承受一定压力。

当然，消费能力不足未必一定导致消费水平下降，因为在今天，扩张信用从而引导超前消费已经是主流，在我国有花呗和借呗助力双11，双12，在英国也一样有各种信贷手段引导人们基于信用扩张来提前消耗自己未来的收入。这种套路也得到了政府认可，以至于政府希望降低银行对于购房贷款申请时申请人的信用审查标准。只不过，英国银行的审查机制目前并没有下降的趋势，英国到了黑色星期五这样的购物节时也没有我国带货主播这样强大的销售团队捧场，因此在英国的信用扩张型消费应该不如我国出色。

基于这些理由，我们认为对于物流仓储市场来说，在短期内市场的需求缺口可能不会进一步拉大，供给增加的情况下反而可能限制租金上涨，抑制租金回报率，因此对于这一市场来说，短期还需谨慎投资。

不过，物流仓储市场的盈利逻辑相对简单：只要消费不断上升，在运输效率没有大幅提高的情况下仓储空间的需求也必然上升。因此，在长期来看，由于这种简单的盈利逻辑，想必对于房地产基金来说是一项很合适的配置，因此这一市场的不断扩张是未来的大方向；把握好需求和地价成本，优选区域后，以物流仓储为主要配置的基金在作为稳健的投资回报来源上的表现应该是可圈可点的。

个人仓储市场简介

由于我国的线上零售行业发达，消费基数大，商家销售手段新奇巧妙，个人用信用扩张普遍，因此在电商行业飞速发展的带动下，我国的物流仓储市场发达程度也较高。但相比之下，个人仓储市场在我国的发展还处于相当低的阶段，即便在北上广深这样城市化程度极高的一线城市，使用个人仓储业务的居民也很少。

而在英国这样的欧美国家，虽然电商贸易远不如我国，但个人仓储行业发展程度却相当高，即便英国的整体都市化率远低于香港（香港100%，英国83.65%），但英国全国人均的个人仓储面积已经达到0.067平方米，略高于香港一座城市的人均0.06平方米（香港数据来自部分从业公司声明）。

不过，英国虽然有较为发达的个人仓储业，但该行业的租金水平却已经连续数年没有太大变化，处于一个相对稳定的情况。这也说明了整个市场的透明度可能已经很高，利润空间也相对固定；在现有的开发模式上，成本压缩和价格上涨的进一步深化都较为困难；下一步的市场发展方向可能是空白地区的资源竞争及技术手段的更新上。

在进行个人仓储业务的数据检索时，我们发现不论是专业机构，如地产5大行的报告；还是市场内从业者撰写的博客或文章，都鲜少提及这一行业的租金回报率问题。基于一些专业运营者的信息披露，我们认为这一行业当前的租金回报率可能是3%-7%左右，差别主要在于资产的获得成本（租赁改造转租还是从无到有的开发）与所在地区的影响。

我们在上文说过，个人仓储业务是一个个人投资者可以直接介入的房地产投资类目。对于个人投资者来说，从无到有地新建一栋仓库较为困难，除去资金之外还会涉及到规划申请和建筑招标管理等各项手续，在许多地区以个人身份是较难做到的，且对于3%-7%的收益率来说，可能是一个性价比不高的做法。更合理的做法应该是改造自己本已经持有的老旧物业（或有意购买/租赁这类物业进行改造），将之用较低的成本转化为一个正常运营的仓库。这种做法一来可以延续建筑的使用寿命（有些建筑可能已经不适合居住，但仍然可作为储物空间），二来又有提高租金的可能。如果可行，最后也许还可获得一项拥有稳定现金流入的资产作为抵押贷款的抵押物，从而进一步提高手头现金的充裕度和流动性。

而个人仓储业务的投资关键，是其所在地区究竟有没有储物的需求。这一点是该类业务展开的两个难点之一，也是该类业务能够在英美日等发达国家推广却尚未在我国壮大的原因。

个人仓储业务的关键

我们认为，个人仓储市场的发展，****的难点有两个：一是需求问题，二是观念问题。这两点在我国目前还没有完全解决，导致了我国个人仓储业务不如英美日等国家常见，且从业公司大多亏损的情况出现。

我国的个人仓储业务发展难，主要在于这种业务区别于类似“蜂巢”快递柜这样的小体积短租服务，提供的是体积较大的长租产品。这种产品如果要能够推广，首先需要有足够的需要把一部分物品储存起来的群体，其次是这些群体有使用个人仓储来解决这种需求的观念。在我国，拥有闲置物品的个人和公司（公司大多为文件）是存在的（从一些个人仓储运营者最终决定入场来看，也是具备一定数量的），因此有一定需求；****的问题主要在于观念。

观念的区别，在于一个人或者公司，有了仓储需求后选不选择仓储业务。按我所接触到的情况来说，选择仓储业务，首先需要考虑的是成本。

在没有个人仓储业务出现前，全人类的储物需求都是通过在自家或者别人家放置自己的物品解决的。因此个人仓储业务有一个先天的对头，就是住宅。怎么样才能让人不把自己的东西闲置在家，而是放置在一个租来的仓库里呢？最主要的无非就是闲置在家的成本太高了。这种成本主要是实打实的资金成本（即房价或者房租），但是也可能是为个人喜好付出的成本（比如在家看着烦，又不能丢，所以要放出去）。

资金成本方面，比较科学的做法应该是计算自己到底有多少东西，使用频率较低（具体因人而异），但是又还是需要保留；在明白了这一点之后，还要再计算，这些东西在家里占的位置是多少，相当于房价的多少，而如果进行个人仓储的成本又是多少。做完这一点，从理性的角度来说，把东西放到迷你仓内就可能是可行的了。

举个例子，下面是我在网上搜索的一处位于北京的迷你仓广告，声称是2.6元每平米/天。按照这个说法，每年就是949元。假如要把1平米用于放置杂物，按照北京的房价，大约一平米的成本是4万元（安居客新房数据）。也就是说，把杂物放到迷你仓，从而用省出来的钱少买一平米的房，这个钱可以在迷你仓放42年。

当然，迷你仓不太可能一直不涨价（也许也没有42年的租赁合同可以签），但北京房价也并非都是4万一平，也可能是7万，因此这个结果，只能说一定程度上具有可行性，而非必如此做不可。

而看了上面我的计算，想必大家都会觉得很不正常：哪有人这样买房的？更何况，租金给出去就是给出去了，房款给出去在卖房时还收得回来，何况房价还能一直升值。再说了，我要真那么想要找个地方放东西，为什么不找我隔壁邻居的王二婶，或者我的好朋友张三？何况房子怎么能故意买小，房子当然是越大越好。

而再看这一段我模拟的内心独白，想必大家又可以看出我国为什么在观念上如此难以普及把东西放在租来的空间里了。在我国传统中，有用人情抵金钱成本的做法，有房价永远涨的想法，有大房子等于成功的认知，但没有金钱的时间成本的观念。且不说房价永远涨究竟对不对，就是其他几类我国传统想法和做法，都很难在短时间击破。

而在个人仓储业务能够大面积推广的国家，上述想法基本没有（或者相比之下数量少得多），因此只要有储物需求，在自己家太占空间，以及房价过高不愿意为杂物多付钱的想法，都会选择个人仓储业务，因此，只要是在房价可负担性较差（如伦敦一二区）附近，人口密集，流动人口多（这样杂物就没法放在亲戚好友家里）的区域，都可以考虑进行这样的投资。

参考来源

PwC (2020) COVID 19 UK Economic Update

KPMG (2020) Hope on the horizon UK Economic Outlook September 2020

CBRE (2020) United Kingdom Logistics 2020 Q3

Cushman Wakefield (2020) SELF STORAGE ANNUAL INDUSTRY RPPORT 2020

Big Yellow (2020) Big Yellow Group Plc Annual Report & Accounts 2019

中国经济网 (2018) “迷你仓”待破局 国外收益率超8% 国内仍亏损