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好管家仓储浅谈物流地产行业的发展前景

   

 

现如今,房地产结构性分化暗流涌动,一些开发商纷纷走上转型之路,值得注意的是,这一时期,物流地产似乎又成为吸引投资的热土,平安、万通、复星、万科等开发商也开始染指物流地产。有专家指出,好管家连锁仓库仓储物流行业或又成房地产投资避风港。
    同时,在今年的9月16日,商务部流通业发展司和中国仓储协会联合发布《中国仓储行业发展报告(2014)》,报告内容显示,到2013年底为止,全国仓储行业资产总额1.7万亿元,同比增长11.8%,2013年,仓储业的固定资产投资额为4200.7亿元,同比增长了34.6%,净资产收益率为4.5%,较上年提高0.65个百分点。

    新华有约栏目特别为大家邀请到了中国仓储协会会长沈绍基,以及中冶投资咨询公司总经理孔庆广做客我们的演播厅,共同探讨物流地产行业的发展。

是什么原因造成仓储物流投资热?

——“需求量、结构差异性、政策导向”造成

沈绍基:仓储热已不是一两年,从2004年以来,基本保持高于30%的增长,高于整个物流业投资。这种增长也是仓储业发展现状和我国近几年高速发展经济水平之间的差距而造成的需求量增大,且还会持续5到10年的增长。

从仓库本身来讲,测算统计数字大概在8.6亿平方的面积,但其中70%还是不符合现代物流运作的老式仓库。

问题体现在,
第一是,这些年仓储数量长期高速的增长,主要是硬件投资仓库总量不足,结构性矛盾刺激了数量发展。
第二是,企业经营服务水平差距大,不能适应现在的商业模式和产业需要求的发展。功能完善,服务质量提高,服务项目延伸,一体化网络化以及链条化都是要考虑的问题。

市场配置资源的角度讲,需求带动了产业的发展,增长是有内在驱动力的。

    孔庆广:物流的发展不仅是仓储运输,也涉及到交易或者服务,仓储物流行业热,实际上也是物流园区热,第一个是市场需求,特别是这几年电商的发展,对仓储量需求也在不断增大。第二是国家的政策导向,国家对物流行业发展和物流园区建设都给出了大量的政策扶持。第三是建设主体和需求主体变化了,物流企业的资金需求比较弱,一些其他投资人进入,特别是这今年房地产市场结构性调整,一些房地产商也开始介入到物流仓储领域,也加剧了行业的热度。
地产会以仓储物流为投资避风港吗?

——“收益率低、专业性强”热中要有冷思考

孔庆广:以土地为依托的项目风险可控,土地作为稀缺资源有议价的成分在里面,房地产开发受到政策调整在往这个行业里走,但是,仓储物流的收益不是很高,净资产收益率4.5%,这么看收益率是偏低的,仓储的回报周期要10到15年,地产商追求资金快速回笼和这个因素是相矛盾的。

同时,仓储业发展是不均衡的,总量虽然不小,但是存量有结构性差异,老的仓库比较多,正真符合现代化发展需求的仓库还是缺少的,供给过剩和实际需求短缺是并存的,投资人在进入这个行业里,热中要有冷思考。

孔庆广:仓储物流业叫仓储租赁业是最准确的 ,而地产的经营模式是出售,仓储是需要租赁。地产融资成本相对比较高,如果按持有出租的模式在行业发展,需要谨慎考虑。

前期对项目规划要细分,做仓储物流,业务有多少,盈利模式,怎么样规划符合市场要求,没有市场没有客户来介入这个行业还是有一定难度的。

2009年物流行业调整和执行规划里提对仓储和物流园区提出,要布局集中、用地节约、产业聚集、功能集成、经营集约,充分利用原有的仓储。我觉得这是对物流园区特别是仓储提出更高的要求,对老仓储也有升级改造, 根据我们国家的经济总量,根据和其它先进国家经济的比较,仓储行业的潜力还是很大的。

大量房地产开发商涌入是否会扰乱市场秩序?

——“优势劣势并存”要求谨慎入行

    沈绍基:投资者在进入前,对这个行业的商业模式和基本的运作规范要有了解,包括目前仓储地产行业的状况,仓库建设的规范,后期租赁,经营和配套服务等。
目前为止,非仓储专业的地产商介入仓储行业,带来的问题是比较多,以物流名义圈地,改变土地性质,投资观望浪费土地资源等。

建设物流园批地动辄上千亩,因为其中要囊括仓库占地,分拨占地,装卸货场,车辆停战要占地等。但是地产商拿地后,真正用作物流仓储用途的竟然没有三分之一。

如果地产公司出现这种操作手段,对物流行业来说不是好事情。

房地产商进入仓储物流行业有两个优势也有两个劣势。优势在于,土地开发优势和资金实力优势。劣势在于,地产商对物流市场的把握不专业的,对客户群体定位的不明确,对仓库建设专业性低。因为仓储发展到今天,已经不是简单的建筑,而是功能中心,对参数要求也很严格。

    而且,企业在没有客户资源的前提下进入仓储物流行业是很困难的,普洛斯成功的很大一个原因是,世界一百强的公司有50%都是它的客户,深圳好管家仓储认为,做仓库或者物流园区,必须把握客户的需求。这是最重要的也是前提条件。

 

 

 

 

 

 

 

 

 
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